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住宅ローンの金利の仕組みとは?金利タイプや選び方について解説!

住宅ローンの金利の仕組みとは?金利タイプや選び方について解説!
住宅ローンは借入金額が大きいため、わずかな金利の違いでも大きな利息の差を生み出すことがあります。そのため、慎重に金利を確認し、ご自身に合った住宅ローンを選ぶ必要があります。

しかし、住宅ローンの金利は、単に数字だけに注目して選べばよいのではありません。「変動金利」、「固定特約金利」などの金利タイプがあり、どの金利タイプがよいのか分かりにくいと感じる方も多いでしょう。

この記事では、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際に必要な基礎知識について説明しています。また、金利タイプを決める際のコツについても紹介しますので、ぜひ住宅ローン選びに役立ててください。

住宅ローンの金利の基礎知識

どのローン商品でも「金利」は設定されていますが、住宅ローンの金利は、ほかのローン商品の金利とは少々異なります。金利を選ぶ前に、ぜひ知っておきたい住宅ローンの金利の基礎知識を紹介します。

金利タイプは2つある

住宅ローンの金利には、変動金利タイプと固定特約金利タイプがあります。タイプによって、金利が決まるルールが異なります。

変動金利

変動金利タイプとは、基準日における基準金利を適用金利と定めるタイプのことです。金利が変動する頻度によって、毎月1日の基準利率を基準に金利が変動します(毎月型)。

適用金利が下がると住宅ローンの利息が減るため、住宅ローン契約時に想定していた総返済額よりも実際に返済する金額が減ることがあります。また、金利の動きを見ながら固定特約金利タイプに変更できるのも、変動金利タイプの特徴です。

ただし、適用金利が上がると利息が増え、予想していた住宅ローンの総返済額よりも実際に返済する金額のほうが、高くなることがあります。基準となる金利の動きに注目し、必要に応じて金利タイプを変更することも検討してください。

固定特約金利

固定特約金利タイプとは、住宅ローン契約時に定めた金利を一定期間適用し、一定期間終了後は変動金利が適用されるタイプのことです。住宅ローンの利息を予想しやすいというメリットがあります。


変動金利の期間中に大幅な基準金利の変動があった場合には、月中に適用金利が変更になる場合もあります。また、固定特約金利タイプでは、固定金利期間中は途中で金利タイプを変更できないため、住宅ローン契約時に注意が必要です。

 

利息は金利と借入期間によって決まる

住宅ローンを含めたすべてのローンでは、借入金額に利息を加えて返済します。借入期間が変わらず、追加借入がなければ、金利が低くなると、総返済額は減ります。追加借入をしなくとも、借入期間を延ばせば、金利が変わらなくても総返済額は増えます。

適用金利と店頭表示金利の違い

適用金利とは、住宅ローンに適用される金利のことで、住宅ローン借入時の店頭表示金利の影響を受けます。店頭表示金利とは、選択した金利のタイプによって決まる金利のことで、各金融機関が申込者の方に提示します。

変動タイプの金利の場合は、住宅ローン借入時だけでなく、住宅ローン借入中の店頭表示金利の影響も受けます。住宅ローン利用中も定期的に、店頭表示金利を確認しましょう。

未払利息とは

変動金利タイプの住宅ローンの金利は、通常半年ごとに見直され(年2回型)、固定特約金利タイプの住宅ローンも固定期間終了後は、適用金利が見直されることになります。

未払利息は、住宅ローン返済終了時まで蓄積されますので、注意が必要です。また、固定金利タイプの住宅ローンを選んだ方も、定期的に店頭表示金利の変化を確認してください。

利息の計算方法についての記事を読む 

住宅ローンの金利タイプの選び方のコツ

住宅ローンの金利タイプの選び方のコツ
変動金利と固定特約金利は、どちらにもメリット、デメリットがあり、どちらがよいかは借り手の考え方によって異なります。住宅ローンの金利で迷うときは、ぜひ以下のポイントに注目して金利を選んでください。

計画的に貯蓄や資産運用したい方

住宅ローンを利用しているときも、将来に備えてお金を増やすことは大切なことです。計画的に貯蓄や資産運用したいと考えている方は、利息を予想しやすい固定特約金利タイプの住宅ローンがおすすめです。

 

また、固定金利の期間が長ければ、さらに利息を予想できる期間も長くなり、より計画的に貯金や資産運用をできるようになります。

 

一方で、借入後に金利が低下した場合は、低金利のメリットを享受できないので注意が必要です。

低金利時代のメリットを活用したい方

現在は、超低金利時代が続いています。低金利のメリットを最大限に活用したい方は、将来の金利上昇リスクをご自身で判断し、低金利の変動金利タイプ、もしくは短期固定金利タイプを選択するケースが多いでしょう。

三菱UFJ銀行の住宅ローンの金利をご紹介

三菱UFJ銀行の住宅ローンには、インターネットで申し込みできる商品があります。例えばネット専用住宅ローンは、変動金利型と固定金利型(固定期間3年)、固定金利型(固定期間10年)があり、希望に合わせて選ぶことができます。
  適用金利 店頭表示金利
変動(毎月型) 年0.475% 年2.475%
固定3年 年0.340% 年2.940%
固定10年 年0.640% 年3.290%
  • 2021年3月の適用金利です。
  • 審査結果によっては、ご希望に添えかねる場合があります。また、借入利率が異なる場合もあります。
  • 当行住宅ローンからのお借り替えにはご利用いただけません。

変動金利タイプも固定特約金利タイプもいずれも店頭表示金利よりも低い金利が適用され、利息を抑えて住宅ローンをご利用いただけます。
「ネット専用住宅ローン」についてくわしくはこちら

住宅ローンは金利タイプに注目して選びましょう

住宅ローンは高額な借入となるため、慎重に選ぶ必要があります。どの住宅ローンにしようか迷ったときは、金利タイプに注目すると選びやすくなります。

変動金利タイプの住宅ローンを選ぶと、今の時勢に合った金利が適用されますが、住宅ローンの総返済額の予想がつきにくいという点には注意が必要です。

一方、固定特約金利タイプの住宅ローンなら固定期間中は利息の予想がつきやすいですが、固定金利期間中に基準金利が低くなると、低金利の恩恵を受けにくいという点に注意が必要です。

いずれの金利タイプでも、金利の急激な変化によって利息や住宅ローンの総返済額が変わることがあります。定期的に店頭表示金利を確認し、必要に応じて住宅ローンの返済計画を見直しましょう。

記事提供:株式会社サイバーエージェント

監修者保有資格:日本ファイナンシャル・プランナーズ協会認定 CFP®認定者

1級ファイナンシャル・プランニング技能士

 

  • 本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品等の勧誘目的で作成したものではありません。商品の購入時にはお客さまご自身でご判断ください。本記事の情報は、当行が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その情報源の確実性を保証したものではありません。本記事の記載内容に関するご質問・ご照会等には一切お答えしかねますので予めご了承ください。また、本記事の記載内容は、予告なしに変更することがあります。
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住宅ローンに関するよくあるご質問

Q.
ふたりで住宅ローンを申し込めますか?
A.
親子(義理の親子を含む)やご夫婦・婚約者など、おふたりで住宅ローンのお申し込みをする場合、次のような方法があります。
【ペアローン】 
おふたりそれぞれが住宅ローンのお申し込みをする方法です。
この場合、ご契約いただく住宅ローンは2本となります。
【収入合算】 
住宅ローンをお申し込みする方(債務者)の収入に、相手の方(収入合算者)の収入を合算して住宅ローンのお申し込みをする方法です。
この場合、ご契約いただく住宅ローンは1本となり、収入合算者は連帯保証人となります。
くわしくは窓口にお問い合わせください。
Q.
私は住宅ローンをいくら借りられますか?
A.

住宅ローンをお借り入れいただくお客さまによってお借入可能金額は異なりますが、住宅ローンには「収入基準」といわれる条件があり、毎年のローン返済は年収の20%程度が目安になります。この目安をもとに何年のローンにするかを考え、収入から逆算して住宅ローン借入総額の目安を知ることができます。購入予算を決める際の、重要なヒントになるはずです。
また、当行住宅ローンの借入可能金額は30万円(*)以上1億円以内(10万円単位)です。保証会社または当行の担保評価や同時に利用される公的融資の金額などにより制限される場合があります。

  • ただしネット専用住宅ローンの場合は、500万円以上からとなります。
くわしいお借入可能額の目安は、当行ホームページ内のシミュレーションより、返済額を試算いただけます。
Q.
住宅ローンを借りるまでにどんな手続が必要なんだろう?
A.
人生で最も大きな買い物といわれるマイホーム購入。購入から入居までのさまざまなステップを確認しておきましょう。
物件探し インターネット・チラシ、住宅情報し・住宅展示場等から物件を探します。

住宅ローン相談 金融機関への相談やインターネットで情報収集し、資金計画をたてます。

ご購入物件決定 納得できる物件の購入を決定します。

売買契約 不動産業者および売主との間で売買契約を交わします。

住宅ローン申し込み 金融機関に住宅ローンのお申し込みをします。

審査 金融機関および保証会社または当行の審査があります。

ローン契約 金融機関との間でローン契約を結びます。

ローン実行・残金決済 購入代金の残金を支払います(ローンの場合は金融機関が支払います)。

登記 購入した物件の登記を司法書士が行います。

入居 引越し後、ご入居となります。
Q.
住宅ローンの借り替えの場合、いくら借りられますか?
A.
「既存借入金額+諸費用(保証料・登記費用・印紙代・手数料等)」の範囲内でお借り入れいただけます。ただし、当行住宅ローンの借入可能金額は30万円(*)以上1億円以内(10万円単位)です。
また、返済計画に無理のないよう年収による制限があります。担保評価や同時に利用される公的融資の金額などにより制限される場合があります。
  • ただしネット専用住宅ローンの場合は、500万円以上からとなります。
くわしいお借入可能額の目安は、当行ホームページ内のシミュレーションより、返済額を試算いただけます。
Q.
住宅ローンの借り替えの場合、借入期間はどのくらいになるんだろう?
A.
原則、お借り替えをされるローンの残存期間の範囲内かつ35年以内(1年単位)です。
また、担保物件等により、お借り入れいただける期間が制限される場合があります。
(2021年4月1日現在)