住宅ローンの金利の仕組みとは？基準金利と適用金利の違いについて解説！

住宅ローンの金利は、「基準金利」「優遇幅」「適用金利」の3つの関係を理解すると分かりやすくなります。

基準金利とは、金融機関が住宅ローンを提供する際の基準として設定する金利です。変動金利と固定金利では、基準金利を決める際に参考とする金利指標や、金利の見直し方法が異なります。

変動金利では、多くの金融機関が短期プライムレートをもとに基準金利を決定しています。短期プライムレートは日本銀行の政策金利の影響を受けるため、利上げが行われると、住宅ローンの変動金利の基準金利も見直されます。
ただし、変動金利の見直し時期やルールは金融機関によって異なるため、同じ政策金利の引き上げを受けても、住宅ローン金利に反映されるタイミングには差が生じることがあります。

固定金利は、一般的に新発10年国債利回りなどの長期金利を参考に決定されます。国債利回りは、金融政策や国内外の経済動向などの影響に加え、市場の将来の見通しを織り込んで動く傾向があります。各金融機関では、こうした長期金利の動向などを踏まえて、住宅ローンの固定金利の基準金利を毎月決定します。
固定金利は、融資時点の基準金利をもとに適用金利が決まり、選択した固定期間中はその適用金利が継続します。

優遇幅とは、基準金利から差し引かれる金利の幅です。優遇幅が大きいほど、適用金利は低くなります。優遇幅は金融機関ごとに異なるほか、申込内容や取引条件によっても変わります。

住宅ローンの優遇幅のプランは、「通期優遇型」と「当初期間優遇型」の2種類に分けられます。

住宅ローンの返済期間を通じて、一定の優遇幅が適用されるのが「通期優遇型」です。

多くの場合、借入当初に変動金利を選択した場合に適用されます。変動金利から固定金利へ変更した場合も優遇幅は変わらず、変更時点の固定金利の基準金利から優遇幅を差し引いた金利が適用されます。

借入当初の一定期間に、より大きな優遇幅が適用されるのが「当初期間優遇型」です。

多くの場合、借入当初に固定金利を選択した際に適用されます。当初の固定期間終了後は優遇幅が縮小するため、借入時には固定期間終了後の優遇内容も確認しておきましょう。

住宅ローンの借入時は適用金利を確認しますが、借入後は基準金利の動向が重要になります。基準金利が変動した場合の影響は金利タイプによって異なるため、それぞれ確認しておきましょう。

変動金利かつ通期優遇型で借入中の場合は優遇幅が一定のため、基準金利が変動すると、その変動幅に応じて適用金利も変動します。そのため、借入後も基準金利や適用金利の動向を確認することが大切です。

固定金利の当初期間優遇型の場合、固定期間中は適用金利が変わりません。
ただし、固定期間終了後は、その時点の金利水準をもとに新たな適用金利が決まります。また、当初期間優遇型では固定期間終了後に優遇幅が縮小するため、適用金利が借入時より高くなる可能性があります。
固定期間終了後は変動金利または固定金利を選択できるため、固定期間終了時の基準金利や金利動向を確認することが大切です。