【2026年最新】住宅ローンの金利は今後どうなる？今後の金利上昇リスクを踏まえた住宅ローンの選び方

2024年3月、日銀は金融政策決定会合でマイナス金利を解除し、同年7月に利上げを決定しました。2024年以降の金融政策決定会合での決定のうち、住宅ローン金利に大きく関連する事項を表にまとめました。

多くの金融機関では、短期プライムレートを指標に、変動金利の基準金利を決めています。
短期プライムレートの決め方は各金融機関ごとに異なりますが、多くの場合、日銀の政策金利の影響を受けます。

以下の主要行の2024年以降の短期プライムレートの推移をみると、時期は異なるものの、日銀の金融政策に連動して短期プライムレートが上昇していることが確認できます。

今後、仮に日銀の政策金利が上がった場合は、指標となる「短期プライムレート」が上がり、変動金利の基準金利も上がることが予想されます。

固定金利は、金融機関ごとに決め方は異なるものの、一般的に「新発10年国債利回り」などの長期金利を参考に決定されるといわれています。指標となる長期金利が上昇すると、住宅ローンの固定金利の基準金利も上がることが予想されます。

既に住宅ローンを借り入れしている場合、金利が変わるとどのような影響があるのでしょうか？借入中の金利が変動金利か固定金利かに分けて解説します。

変動金利は、その名のとおり、政策金利の影響を受け金利が変動しますが、元利均等返済方式かつ変動金利で借り入れの場合は、多くの金融機関に5年ルールと125％ルールがあります。

固定金利で借り入れしている場合、選択した固定期間は金利・返済額が確定しています。
また、全期間固定金利で借り入れの場合は、借入当初から完済時まで金利が確定しており、借入中の金利変動を心配する必要はありません。
ただし、固定10年など一定期間の固定金利を選択している場合は、固定期間中は今回の政策変更の影響はありませんが、固定金利期間終了のタイミングでは変動金利または固定金利を選ぶことになり、その時点では金利が上昇している可能性もある点には注意が必要です。

今後の金利上昇にそなえた対応方法にはどのようなものがあるでしょうか。

変動金利は、今後も金利があまり変動しない、または変動したとしても固定金利ほどの金利水準まで上がらないと考えている人に合った金利タイプです。将来、金利がいつ、どれくらい上がるのかを予想することはなかなか難しいでしょう。ただし、変動金利を選択した場合は、将来の金利上昇が起こりうる可能性も考慮すべきです。
 
金利が上昇した際には、繰り上げ返済をうまく活用することも選択肢のひとつです。
一部繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、住宅ローン残高（元金）の一部を任意のタイミングで返済することです。住宅ローンの利息は住宅ローン残高（元金）に対する金利で計算されるため、一部繰り上げ返済で住宅ローン残高（元金）を減らすことにより金利上昇による利息への影響を小さくすることができます。
将来の金利上昇による返済額の増加を防ぐためには、ローン残高を減らしておくことが有効といえるでしょう。
 
ただし、繰り上げ返済により手元の資金は減少します。繰り上げ返済後に、急にまとまった資金が必要になる可能性もあります。繰り上げ返済はご自身の今後のライフプランに合わせて無理のない範囲で行うことが大切です。
 
また、繰り上げ返済をするかどうかとは別に、金利が上昇しても対応できるように貯蓄をふやすこともおススメです。

固定金利は、今後金利が上昇すると考えている人に合った金利タイプです。選んだ固定期間中は金利や返済額が確定するので、返済計画が立てやすいという点が特徴です。子供の教育費など、今後数年間で大きな出費が予想される場合、当面の返済額は金利動向の影響を気にしたくない方は、変動金利ではなく固定金利の選択を検討するのも良いでしょう。
 
変動金利は金利の見直しがあるため、借入後に金利をこまめにチェックするのが苦手な方が変動金利を選んだ場合、金利タイプを変更したり、ローンを借り換えたりする最適なタイミングを見逃すことがあります。そういった方は、最初から固定金利を選択することで、金利の変動に応じて住宅ローンを見直す必要がなくなります。
 
既に変動金利で借入中の場合、今の金融機関で借入中のまま金利タイプを固定金利に切り替えることや、他の金融機関で借り換えることも選択肢になります。
前者の金利タイプの変更は、契約内容によっては他の金融機関で借り換えるよりも高い金利水準になる場合がある一方、後者の他金融機関での借り換えの場合には一般的に事務手数料や登記費用が改めて必要になります。
ご自身の契約内容をよく確認し、金融機関に相談するなどしてメリットがあるか見極めていくことが大切です。

固定金利タイプには一定期間金利上昇の影響を受けないメリットがある一方、変動金利タイプには金利の低さという魅力があります。
家計に比較的余裕があり、金利上昇局面にも対応できる方は、変動金利タイプで低金利を享受するという選択も有力です。ただし、今後どの程度まで金利が上昇するかは誰にもわかりません。
 
これから借り入れを検討中あるいは他の金融機関での借換を検討されている方で、変動金利と固定金利のどちらにするか迷う場合は、2つを組み合わせるのもおススメです。
 
変動金利と固定金利を組み合わせた住宅ローンは、固定金利のものと比べて毎月の返済額を抑えられるうえ、金利上昇のリスクにもある程度対応できるとされています。

「金利のある世界」では、預金で利子がもらえるという家計にとってプラスの恩恵もある一方、お金を借りている人にとっては借入金利が上昇するというマイナスの影響もあります。
返済が長期にわたる住宅ローンでは、既に借入中の人も、これから借り入れを検討する人も、今後の金利の見通しをよく考え、ご自身のライフプランに合った金利タイプを選ぶことをおススメします。