【2026年最新】住宅ローンの金利は今後どうなる？今後の金利上昇リスクを踏まえた住宅ローンの選び方

2024年3月のマイナス金利解除以降、日銀は段階的に利上げを進めており、住宅ローン金利を取り巻く環境も大きく変化しています。以下の表に、主な金融政策をまとめました。

多くの金融機関では、短期プライムレートを指標に、変動金利の基準金利を決めています。
短期プライムレートの決め方は金融機関ごとに異なりますが、多くの場合、日銀の政策金利の影響を受けます。

固定金利は、金融機関ごとに決め方は異なるものの、一般的に「新発10年国債利回り」などの長期金利を参考に決定されるといわれています。指標となる長期金利が上昇すると、住宅ローンの固定金利の基準金利も上がることが予想されます。

既に住宅ローンを借入中の場合、金利が変わるとどのような影響があるのでしょうか。借入中の金利が変動金利か固定金利かに分けて解説します。

変動金利で借入中の場合、金利見直しによる毎月の返済額への影響は、返済方式によって異なります。
元利均等返済方式で変動金利を利用している場合、多くの金融機関で「5年ルール」「125％ルール」が設けられています。

固定金利で借入中の場合、選択した固定期間は金利・返済額が確定しています。
また、全期間固定金利で借り入れの場合は、借入当初から完済時まで金利が確定しており、借入中の金利変動を心配する必要はありません。
ただし、固定10年など一定期間の固定金利を選択している場合は、固定期間中は今回の政策変更の影響はありませんが、固定金利期間終了のタイミングでは変動金利または固定金利を選ぶことになり、その時点では金利が上昇している可能性もある点には注意が必要です。

変動金利は、借入時の金利が低い点が魅力ですが、将来上昇する可能性があります。そのため、変動金利を選ぶ場合は、金利が上昇した場合でも無理なく返済を続けられるかを事前に確認しておくことが大切です。
金利が上昇した場合、一部繰上返済によって元金を減らすことで、利息負担を抑える方法もあります。ただし、繰上返済によって手元資金が減るため、教育費や生活費などに必要な資金を確保したうえで検討しましょう。

固定金利は、選択した期間中の金利が固定されるため、将来金利が上昇しても、その期間中は金利上昇の影響を受けずに返済計画を立てられる点が特徴です。今後、教育費など大きな支出が見込まれている場合や、金利上昇による返済額の変化を避けたい場合は、固定金利も選択肢のひとつです。

固定金利と変動金利には、それぞれ異なる特徴があります。どちらか一方に決めきれない場合は、異なる金利タイプを組み合わせる「ミックス借入」も選択肢のひとつです。
たとえば、借入額の一部を変動金利、残りを固定金利にすることで、全額を変動金利で借り入れる場合と比べて、金利上昇による影響を一定程度抑えることができます。

「金利のある世界」では、預金で利子がもらえるという家計にとってプラスの恩恵もある一方、お金を借りている人にとっては借入金利が上昇するというマイナスの影響もあります。
返済が長期にわたる住宅ローンでは、既に借入中の人も、これから借り入れを検討する人も、今後の金利の見通しをよく考え、ご自身のライフプランに合った金利タイプを選びましょう。