【2026年最新】住宅ローンの金利は今後どうなる？今後の金利上昇リスクを踏まえた住宅ローンの選び方

2024年3月、日銀は金融政策決定会合でマイナス金利を解除し、同年7月に利上げを決定しました。2024年以降の金融政策決定会合での決定のうち、住宅ローン金利に大きく関連する事項を表にまとめました。

多くの金融機関では、短期プライムレートを指標に、変動金利の基準金利を決めています。
短期プライムレートの決め方は各金融機関ごとに異なりますが、多くの場合、日銀の政策金利の影響を受けます。

以下の主要行の2024年以降の短期プライムレートの推移をみると、時期は異なるものの、日銀の金融政策に連動して短期プライムレートが上昇していることが確認できます。

今回の日銀の利上げを受け、三菱ＵＦＪ銀行では2026年8月3日より短期プライムレートの引き上げが公表されており、2026年9月からは変動金利の基準金利の見直しが行われます。詳細は以下のお知らせをご確認ください。

固定金利は、金融機関ごとに決め方は異なるものの、一般的に「新発10年国債利回り」などの長期金利を参考に決定されるといわれています。指標となる長期金利が上昇すると、住宅ローンの固定金利の基準金利も上がることが予想されます。

既に住宅ローンを借り入れしている場合、金利が変わるとどのような影響があるのでしょうか？借入中の金利が変動金利か固定金利かに分けて解説します。

変動金利で住宅ローンを借入中の場合、金利は政策金利の影響を受けて見直されますが、毎月の返済額の動きは、選択している返済方式によって異なります。

固定金利で借り入れしている場合、選択した固定期間は金利・返済額が確定しています。
また、全期間固定金利で借り入れの場合は、借入当初から完済時まで金利が確定しており、借入中の金利変動を心配する必要はありません。
ただし、固定10年など一定期間の固定金利を選択している場合は、固定期間中は今回の政策変更の影響はありませんが、固定金利期間終了のタイミングでは変動金利または固定金利を選ぶことになり、その時点では金利が上昇している可能性もある点には注意が必要です。

今後の金利上昇に備えるためには、どのような対策が考えられるでしょうか。

変動金利は、借入時の金利が低い点が魅力ですが、将来金利が上昇する可能性があります。そのため、変動金利を選ぶ場合は、金利上昇にそなえた対策をあらかじめ考えておくことが大切です。
 
借入中に金利が上昇した場合には、一部繰り上げ返済を活用すれば、ローン残高（元金）を減らすことができ、利息負担を抑えやすくなります。住宅ローンの利息は元金に対してかかるため、残高を減らしておくことは有効な対策といえるでしょう。ただし、繰り上げ返済を行うと手元資金が減少するため、将来のライフイベントや急な出費にそなえ、無理のない範囲で行うことが重要です。また、繰り上げ返済の有無にかかわらず、金利が上昇しても対応できるよう、計画的に貯蓄を増やしておくとよいでしょう。

固定金利は、選択した一定期間中は金利が固定されるため、その間の将来の金利上昇を気にせず返済計画を立てられる点が特徴です。今後、教育費など大きな支出が見込まれている場合、一定期間の金利動向の影響を気にしたくない方は、変動金利ではなく固定金利の選択を検討するのもおススメです。
 
変動金利は市場金利に連動して金利の見直しがあるため、借入後に金利をこまめにチェックするのが苦手な方が変動金利を選んだ場合、金利タイプを変更したり、ローンを借り換えたりする最適なタイミングを見逃すことがあります。そういった方は、最初から固定金利を選択することで、市場金利の変動に応じて住宅ローンを見直す必要がなくなります。
 
すでに変動金利で借入中の場合は、借入中の金融機関で固定金利に金利タイプを変更したり、他の金融機関へ借り換えたりする選択肢があります。ただし、金利タイプ変更では金利が高くなる場合があり、借り換えでは諸費用がかかる点に注意が必要です。借換効果は借入中のローンの内容によって異なるため、借り換えを検討する場合は、事前にシミュレーションをして借換メリットがあるかを確認しましょう。

固定金利は安心感がある一方、変動金利には借入時の金利が低いという魅力があります。住宅ローンを検討中の方で、どの金利タイプにするか迷う場合は、異なる金利タイプを組み合わせる「ミックス借入」も選択肢のひとつです。たとえば、一部を変動金利にして返済額を抑えつつ、もう一部を固定金利にして将来の安心を確保するなど、金利タイプを組み合わせることで、固定金利のみで借り入れする場合と比べて毎月の返済額を抑えながら、金利上昇リスクにもある程度備えることができます。
 
ただし、ミックス借入は借入時に選択する必要があり、ローンを1本で借入中の場合は後からミックス借入には変更はできません。ローンが複数本ある場合は、異なる金利にすることでミックス借入同様のリスク分散効果を期待できます。

「金利のある世界」では、預金で利子がもらえるという家計にとってプラスの恩恵もある一方、お金を借りている人にとっては借入金利が上昇するというマイナスの影響もあります。
返済が長期にわたる住宅ローンでは、既に借入中の人も、これから借り入れを検討する人も、今後の金利の見通しをよく考え、ご自身のライフプランに合った金利タイプを選ぶことをおススメします。