住宅ローンの金利は今後どうなる？今後の金利上昇リスクを踏まえた住宅ローンの選び方

変動金利は、その名のとおり、政策金利の影響を受け金利が変動しますが、元利均等返済方式かつ変動金利で借り入れの場合は、多くの金融機関に5年ルールと125％ルールがあります。

【5年ルール】 
返済額は5年ごとに見直しします。金利が変更になっても、次回の見直しまで返済額は変わりません（元金と利息の内訳は変わります）。

【125%ルール】 
返済額は5年ごとに見直ししますが、金利上昇により返済額が大きくなる場合でも、新返済額は前回までの返済額の125%を限度とします。

5年ルールが適用されると、金利が上昇した場合でも、次回見直すタイミングまでは現在の返済額に影響はありません。加えて、返済額見直しのタイミングでも現在の125%以上の返済額にはなりません。
しかしながら、上記ルールはあくまで緩和措置です。金利の上昇にともない返済額を大きく上がると家計を圧迫します。住宅ローンを返済ができないケースが出ることを避けるために、返済額を上げる場合は段階を経て徐々に上げていくというのが両ルールの仕組みです。
そのため、金利が上昇した分の利息は「未払利息」として蓄積され、後日支払う必要があります。
5年ルールにより、毎月の返済額は5年間変わりませんが、いずれ未払利息を支払うことになり、返済総額としては増加するため注意が必要です。
未払利息の支払いタイミングは、金融機関によって異なります。

 
また、5年ルール・125%ルールは返済額には適用されますが、金利そのものには適用されません。住宅ローンの利息は、住宅ローン残高（元金）に対する金利で計算されます。変動金利の急激な金利上昇が続いた場合、5年ルールや125%ルールで返済額は大きく上がらなくても、返済に占める利息の割合が多くなり、元金の返済が進まない可能性があります。
 
また、元金均等返済方式の場合は、変動金利で借り入れしていても、5年ルールや125%ルールは適用されません。
 
変動金利で借入中の場合、まずは自分の借りている住宅ローンの内容をよく把握しておくことが大切です。5年ルールや125%ルールが適用になるのか、借入利率はどうなっているのか、返済予定表等でよく確認しておきましょう。

固定金利で借り入れしている場合、選択した固定期間は金利・返済額が確定しています。
また、フラット35を代表する全期間固定金利で借り入れの場合は、借入当初から完済時まで金利が確定しており、借入中の金利変動を心配する必要はありません。
ただし、固定10年など一定期間の固定金利を選択している場合は、固定期間中は今回の政策変更の影響はありませんが、固定金利期間終了のタイミングでは変動金利または固定金利を選ぶことになり、その時点では金利が上昇している可能性もある点には注意が必要です。