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住宅ローンの変動金利と固定金利の仕組みとは?メリット・デメリットを解説!

住宅ローンの変動金利と固定金利の仕組みとは?メリット・デメリットを解説!
公開日:2022年5月16日
住宅ローンの金利には、変動金利型、当初固定期間選択型、全期間固定型の3種類の金利タイプがあります。同時期で適用金利を比較すると変動金利が低く設定されているケースが多いのですが、単純に適用金利で選ぶのではなく、それぞれの金利タイプのメリット・デメリットを理解のうえ選択しましょう。

住宅ローンには変動金利型・当初固定期間選択型・全期間固定型の3種類がある

住宅ローンの金利には、変動金利型、当初固定期間選択型、全期間固定型の3種類の金利タイプがあります。

変動金利型

変動金利とは、住宅ローンの適用されている金利が言葉どおり変動する金利タイプです。変動金利は、3種類の金利タイプのなかで同時期の適用金利を比較すると金利が低くなることが多く、住宅ローン利用者の67.4%の人から選ばれている金利です。
適用される金利は変動しますが、日々変動するわけではなく6ヵ月ごとに見直しされます。そして、実際の毎月の返済額をはじめ返済総額がただちに変わるわけではなく、5年ごとに変わります(元利均等返済選択の場合)。

当初固定期間選択型

当初固定期間選択型は、変動金利型と全期間固定型の中間のような金利タイプで、同時期で適用金利を比較するとちょうど中間の水準になります。一定期間固定金利で、固定金利の期間が終了すると、そのときの金利水準での固定金利または変動金利を選択することができます。
たとえば、借入期間20年で、10年は1%の固定金利、11年目以降はそのときの水準の変動金利または固定金利というような借り方です。金利が上がると考えれば全期間固定型が適用金利は変わらず魅力的ですが、適用金利はどうしても同時期の変動金利と比較して高くなってしまいます。
当初固定期間選択型を選択すれば一定期間金利は固定され、その期間に金利が上昇しても返済額は変わりません。そのあと、固定期間終了後に金利が上昇していたとしても繰り上げ返済できるという方に向いています。
繰り上げ返済できず、収入が上がっている見込みもなく、金利が上がると考えるのであれば、やはり全期間固定金利の方が安心です。

全期間固定金利型

固定金利は、借りている期間適用金利が変わらず一定であり、返済総額、毎月の返済額が一定です。3種類の金利タイプのなかで同時期に適用金利を比較すると、金利は最も高くなります。返済額が変わらないため返済計画を立てやすく、将来金利が上昇しても最初に適用された金利から上がることはありません。

住宅ローンの変動金利型・当初固定期間選択型・全期間固定型のメリット・デメリット

  メリット デメリット
変動金利型
  • 同時期で一番適用金利が低い
  • 金利が上昇すると、返済額が増える
  • 金利動向を見ておく必要がある
当初固定期間選択型
  • 全期間固定型より金利は低い
  • 固定期間の間は金利が上昇しても返済額が変わらない
  • 固定期間終了時に金利が上昇していると、返済額が増える
  • 金利上昇リスクがあるのに、変動金利より適用金利は高い
全期間固定型
  • 金利が上昇しても返済額は変わらない
  • 返済計画が立てやすい
  • 同時期で一番適用金利が高い
変動金利型のメリットとして、同時期で一番金利が低いことが挙げられます。2022年4月11日現在、1%を割れる水準で借りることが可能です。しかしながら、将来金利が上がれば返済額が増える可能性があります。変動金利(元利均等返済)の場合、金利が急上昇して返済額が増えても、5年間は毎月の返済額は変わらず、5年毎の見直しで増えたとしても1.25倍を超えないようになっています。
ただ、実際に1.25倍に返済額が増えることは返済が苦しくなる可能性があり、超えた分は返済が免除されるわけではなく、そのあと金利が下がったときなどに調整するか、調整できないときには返済最終日に返済すること、金利が上昇するリスクを理解のうえ選択する必要があります。
また、金利動向を少なくとも6ヵ月ごとに適用金利などで確認し、将来大きな金利上昇が見込まれるときは固定型に変更する判断をするなど、金利動向のチェックはしておく必要があります。
当初固定期間選択型は、適用金利が変動金利と全期間固定型との中間の水準ではあり、一定期間固定金利でその間は金利上昇しても返済額は変わりません。しかしながら、金利が上昇すれば固定期間終了後に適用金利が上昇し返済額が増えるリスクは変動金利同様あります。
一方、全期間固定型は、変動金利より同時期では適用金利が高くなってしまいますが、借入時の金利が返済終了まで適用されるため、借入時に返済総額と毎月の返済額が決まり、そのあと変わることがありません。毎月の返済額を余裕もって設定すれば将来収入減少があったとしても返済可能で、金利が上昇しても借入時の金利が適用されます。

住宅ローンを借り入れする人はどの金利を選んでいるのか?

住宅ローンを借り入れする人はどの金利を選んでいるのか?
2021年4月~9月に住宅ローン(フラット35を含む)の借り入れをした人が、どの金利のタイプを選んだのかは、住宅金融支援機構による調査の結果、以下のとおりとなっています(*)。
  • 変動金利型:67.4%
  • 当初固定期間選択型:21.7%
  • 全期間固定型:10.9%
このように半分以上の人が変動金利を選択しています。同じ調査で、金利の見通しについて「ほとんど変わらない」と考えている人が63.1%おり、変動金利を選ぶ方は今後そんなに金利が上がらず、今の低金利で借り続けることができると考え借りているものと考えられます。
住宅ローンは、10~35年と長期間で借りるものであるため、金利の見通しは立てづらいものですが、金利見通しや今後の返済計画に対する考え方の違いによって、以下の金利タイプがおススメです。

①今後金利はあまり上がらないと考えている方

過去の動向を踏まえて今後金利はあまり上がらないと考えている方や、経済に興味があり日常的に金利動向をチェックするタイプの方は変動金利型がおススメです。変動金利は、同時期で比べると3つの金利タイプのなかで一番適用金利が低くなります。
しかしながら、返済総額が変動しない固定金利と比べて金利が上がると返済総額が増えるリスクがあるため、日常的に経済の動向をチェックしてリスク管理する必要があります。よって、金利があまり上がらず返済総額が増えるリスクは低いのではと考える方に最適です。
一方で、今後金利は上がるかもしれないと考える方や、経済や金利の動向を常日頃からチェックするのは苦手という方は固定金利が最適です。

②金利は上がるかもしれないと考える方

今後金利は上がるかもしれないと考える場合、比較的返済に余裕があり、固定期間終了後に金利が上がっても繰り上げ返済をすることができる方には当初固定期間選択型おススメです。
一定期間は固定金利が適用されるため、その期間は金利が上がっても返済総額は変わりませんが、期間終了後はそのときの金利の変動金利または固定金利を選択します。金利がそのときに上がっていれば返済総額は増えてしまう可能性はありますが、そのときに繰り上げ返済できる資金がたまっていれば、返済してしまうことができます。
金利があまり上がらない、または下がると考える場合には、変動金利は一番適用金利が低いため当初固定期間選択型より変動金利がおススメです。また、固定期間終了後に子どもの教育資金やその他の家計出費が重なるなど、繰り上げ返済が難しい場合は、全期固定型がおススメです。

③金利が上がった場合に返済総額が増えるリスクを負いたくない方

今後金利が上がるかもしれないと考えるものの、繰り上げ返済をする余剰資金がなく、返済総額が増えるリスクを負いたくないと考えている方は全期間固定型がおススメです。同時期で比べて全期間固定金利型の適用金利が高いとしても、将来金利が上がったとしても適用金利が変わりません。また、返済総額が変動しないため、返済計画が立てやすくなります。
ただし、返済期間中に金利が下がる場合には変動金利と比較して総額返済額が割高になってしまうため、返済期間が短い方や借入額が少ない方は変動金利型を選択するのも1つの方法です。

まとめ

変動金利は低い金利で借りることができるため、多くの方が借りている金利タイプです。しかしながら、その適用金利は変動し、金利が上がれば返済総額が増える可能性があるため、適用金利を少なくとも6ヵ月ごとには確認する必要があります。
一方、固定金利は返済総額が変わらず返済することができますが、同時期で比べると変動金利より適用金利が高くなってしまいます。当初固定期間選択型は、一定期間は固定金利ではありますが、一定期間終了後はそのときの金利が適用されるため、金利が上がれば繰り上げ返済ができるなど固定期間終了時に柔軟に対応できる方に最適です。3種類の金利タイプをよく理解のうえ、住宅ローンの金利タイプを選択しましょう。
執筆者:大堀 貴子(おおほり たかこ)

執筆者保有資格:日本ファイナンシャル・プランナーズ協会認定CFP®認定者、証券外務員資格Ⅰ種、税理士試験簿記論、財務諸表論合格

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