住宅ローンの契約書とは？必要な契約書一覧と確認ポイントを解説！
公開日：2022年8月15日
住宅ローンを借りる際は、金融機関と「契約書」を交わします。
住宅ローンの借り入れは数千万円規模と高額になることが多く、返済も長期にわたるため、慎重に内容を確認し、確実に手続きを進めたいものです。ここでは、住宅ローンの契約に関し、必要な書類と確認のポイントについて解説します。
住宅ローンの契約書とはどんなもの？
住宅ローンの事前審査、正式審査が終わると、契約手続きに入ります。このとき、ローンの債権者（この記事では分かりやすく貸主とします）である金融機関と、債務者（借主とします）である契約者が取り交わすのが住宅ローンの契約書です。
借入総額はいくらか。返済期間は何年か。月々、ボーナス時の返済金額はいくらか。金利は何%かなどに始まり、保証会社や生命保険会社との連携もあるため、非常に多くの確認事項が発生し、目を通す書類も多くなります。
将来のトラブルを防ぐためにも、少しでも疑問に思う点、内容が理解できない点があれば遠慮せず確認することが大切です。焦らず、ゆっくりチェックしていきましょう。
住宅ローンの契約手続きに必要な書類一覧
金融機関によって多少異なりますが、代表的な住宅ローンの契約書類は次のものになります。
金銭消費貸借契約書
略して「金消（きんしょう）」と呼ばれることも多い書類です。借主が借りた金銭を、一定の利息をつけて貸主に返済することを約束する、いわゆる「借用書」に該当します。
住宅ローンの金銭消費貸借契約書には、契約日、貸付金額、利息、返済方法、返済期日、金利、金利のタイプなど返済に関する取り決めが細かく記載されており、特に慎重に確認したい書類といえます。
抵当権設定契約書
住宅ローンでは、貸主である金融機関がその住宅に抵当権を設定します。抵当権とは、借主がローンを完済すれば抹消されますが、もし返済できない場合はその住宅を貸主が競売にかけて残金を回収することができる権利のことです。住宅ローンの抵当権設定契約書では、抵当権をどの不動産に設定するか、契約履行に関する内容が記載されています。
保証委託契約書（保証会社を利用する場合）
住宅ローンを組む際、万一借主が返済できない場合に備え、保証会社に返済を委託する契約を結ぶ場合があります。保証会社との契約を結ぶ際に、必要になるのが保証委託契約書です。
保証会社は、借主が返済できない場合、代わりに金融機関に住宅ローンを返済します。これを「代位弁済」といいます。ただし、代位弁済はあくまで「立て替え」であり、借主の債務が消えるわけではないため、借主は後日、保証会社に返済することとなります。保証委託契約書には、委託の範囲や保証料など保証内容が詳細に記載されています。
その他
金利に関する特約書は、金銭消費貸借契約書を補完する書類となり、住宅ローンの契約でも大切な書類です。今後の返済期間の間、基準金利となる金利に対してどの程度優遇をするのか等が具体的に記載されています。
いずれの契約書も、一度結ぶと変更できません。後述するポイントを参考にチェックし、少しでも分からない点があれば、遠慮せず確認しましょう。
住宅ローンの契約手続きに必要なもの
住宅ローンの契約手続きには、本人確認書類などが必要です。また、合わせて登記に必要な書類も説明します。
- 紙面でのご契約の場合（電子契約を除く）
| 対象 | 書類等 | 入手先 |
|---|---|---|
| 本人 または連帯保証人 または担保提供者 |
本人確認資料 （運転免許証、パスポートなど顔写真付きの公的資料の原本。顔写真付きの資料がない場合は健康保険証など） |
― |
| 印鑑登録証明書 | 市区町村役場 | |
| 印鑑（実印） | ― | |
| 本人 | 収入印紙 （金銭消費貸借契約書の貼付用。金額は借入額に応じて異なる。電子契約の場合は不要） |
郵便局や法務局など |
| 入金口座の通帳 （住宅ローンの返済用口座の確認用） |
― |
ただし、電子契約の場合は、上記の必要書類は不要なケースもあります。
- 登記に関する必要書類
| 対象 | 書類等 | 入手先 |
|---|---|---|
| 本人 または連帯保証人 または担保提供者 |
本人確認資料 （運転免許証、パスポートなど顔写真付きの公的資料の原本。顔写真付きの資料がない場合は健康保険証など） |
― |
| 印鑑登録証明書 | 市区町村役場 | |
| 実印 | ― | |
| 保存登記または移転登記が必要になる場合 | 住民票の写し （本籍地やマイナンバーの記載がないもの） |
市区町村役場 |
事前に金融機関に確認し、早めに準備しておくと安心です。
電子契約なら自宅から手続きできる
住宅ローンの契約は、スマートフォンやパソコンから電子契約サービスを利用して手続きすることもできます。電子契約サービスを利用して手続きを行う場合、以下のようなメリットがあります。
電子契約のメリット
- 来店が不要なので、自分の都合に合わせていつでも手続きできる
- 収入印紙代が不要（金融機関によって、別途電子契約サービス手数料がかかる場合があります）
- 署名や捺印、契約書への記入が不要
書面での契約に比べ、電子契約サービスはとても便利なサービスですが、以下のような注意点があります。
電子契約の注意点
- インターネット環境が必要
- 金融機関が設ける条件によっては、利用できない場合がある
- 疑問点については、その場ですぐ担当者に確認することができない
電子契約では、担当者から口頭で説明を受けたり、質疑応答したりする機会が少ないため、十分に理解しないまま契約してしまうと危険です。そのようなことにならないように、疑問点があれば事前に金融機関の担当者に確認しましょう。
住宅ローンの契約手続きで確認したいポイント！
住宅ローンの契約手続きで、金融機関と取り交わす書類は、専門用語も多く、細かい記載が多いので確認に時間を要します。しかし、契約書は一度結ぶと変更はできません。「読むのが面倒だから」「金融機関が作っているのだから間違っていないだろう」などと、流し読みでサインしてしまうのは絶対に避けてください。
専門用語でわからないものは、必ず確認しながら読み進め、理解・納得したうえで、契約を結びましょう。ここでは、主に金銭消費貸借契約書のチェックポイントについてご紹介します。
チェック1：借入総額、返済期間、返済日
借り入れする住宅ローンの総額、返済期間を確認しましょう。毎月の返済日、最終返済日の確認も行います。
チェック2：借入金額の使途目的
住宅の建築、購入など融資を受ける目的が正しく記載されているか確認します。
チェック3：返済方式、利率
固定金利か変動金利か。元利均等払いか、元金均等払いか、ボーナスを併用するかしないかなど、返済方法についてしっかりチェックしましょう。
チェック4：団体信用生命保険の加入
団信の加入者（債務者、連帯債務者含め）を確認します。
チェック5：契約約款の確認
契約約款は、その金融機関の住宅ローンに関する規定が書かれたものです。繰り上げ返済や延滞損害金など重要な項目が記載されていますので必ず目を通し、わからない点は確認するようにしましょう。
チェック6：住宅ローンの債務者、連帯責任者、印紙
抵当権設定者の住所を確認し、契約内容を改めて見直したら、債務者の住所、氏名を間違いなく記入し、実印を押印します。後述する印紙税を納付するために、印紙を貼って割印を押します。
チェック7：写しを大切に保管する
住宅ローンの契約書は、金融機関と借主が１通ずつ控えを保管します。将来、何か起きた場合に重要な書類となりますので、紛失しないように保存しておきましょう。印紙税を払った証明に、印紙と割印がある正式な状態で「写し」を受け取るようにします。
まとめ
住宅ローンの契約は、金銭消費貸借契約書をはじめ、多くの書類に目を通す必要があります。契約日は前後の予定を入れないようにする、持ち物を再度確認するなど、落ち着いて確認できる環境を整えると良いでしょう。
借入金額や返済期間、金利はもちろん、返済方法や団体信用保険の内容など、しっかり確認しましょう。分からない点は遠慮せず金融機関に質問し、お互いにきちんと納得したうえで、サインするようにしましょう。
執筆者：大上 ミカ（おおうえ みか）
執筆者保有資格：日本ファイナンシャル・プランナーズ協会認定 AFP認定者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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