住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？変動金利の仕組みや注意点を解説

一般に固定金利と比べて借入時の金利が低い傾向がある一方、借入後に金利が上昇し、利息負担が増える可能性があります。将来の金利動向を正確に予測することは難しいため、現在の金利水準だけでなく、金利上昇リスクも踏まえて検討することが大切です。

5年ルールが適用されると、金利が上昇した場合でも、5年ごとの返済額の見直しまでは現在の返済額は変わりません。また、125％ルールにより、新返済額はそれまでの返済額の125％を超えることはありません。

一方、返済額が変わらなくても、金利が上昇すると返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済が進みにくくなります。また、利息額が毎月の返済額を上回る場合、その超過額は「未払利息」となります。
未払利息は後日支払う必要があり、最終的には総返済額が増加する可能性があるため注意が必要です。三菱ＵＦＪ銀行では、未払利息は翌月以降に繰り延べられます。また、金利情勢等により最終返済日に未返済残高が生じる場合、原則として一括返済いただきます。

なお、金融機関や商品によっては5年ルールが適用されない場合もあり、その場合、金利が上昇すると毎月の返済額も早いタイミングで増加します。
5年ルール・125％ルールは返済額の急激な増加を抑える仕組みであり、金利上昇による負担そのものがなくなるわけではない点は理解しておきましょう。

なお、三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは、5年ルール・125％ルールが適用されます。金利または返済額の変更は、変更後の最初の返済日の前に「ご返済のお知らせ（返済予定表）」でお知らせします。借入利率や返済額だけではなく、元金・利息の内訳も確認しておきましょう。

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元金を毎回一定額ずつ返済し、そこに利息を加えた金額を毎月支払う仕組みのため、金利が変動すると利息分も増減し、そのまま毎月の返済額に反映されます。そのため、金利が上昇した場合には返済額の増加に上限が設けられておらず、毎月の返済額が変動する点に注意が必要です。

特に、元利均等返済の場合は、5年ルールや125％ルールにより毎月の返済額の急激な増加は抑えられますが、負担そのものが軽減されるわけではなく、将来に先送りされている点に注意が必要です。
元金均等返済の場合は、金利の変動はそのまま毎月の返済額に反映されるため、返済額の変動に備えた資金計画が重要になります。

また、資金に余裕があるときに一部繰上返済を行うことで、利息負担を軽減し、総返済額を抑えられる可能性があります。一部繰上返済には、毎月の返済額を軽減する方法や返済期間を短縮する方法があるため、それぞれの特徴を理解したうえで検討しましょう。

一方で、金利上昇が続くと想定される場合には、固定金利を選択した方が結果的に総返済額が少なくなるケースもあります。このように、住宅ローンの金利タイプは金利水準だけで判断するのではなく、返済期間や借入金額、将来の収支を踏まえて検討することが重要です。

執筆者：株式会社 三菱ＵＦＪ銀行