住宅ローンの繰上返済で失敗しないためのコツとは？仕組みとあわせて紹介

住宅ローンの繰上返済とは、毎月の返済やボーナス払いなどの契約時に定めた返済に加えて、臨時で返済することを指します。

 

繰上返済には、毎月の返済とは別に借入金額の一部を前倒しで返済する「一部繰上返済」と、全額を前倒しで返済する「期限前完済」があります。
一部繰上返済を実施した場合には、繰上返済後も住宅ローンの返済は続きます。

しかし、繰上返済によって以後の返済額や返済期間が変わり、新たな返済プランに基づいて住宅ローンを返済していくことになります。

一般的に返済期間短縮型、返済額軽減型と呼ばれる2つの方式があり、三菱ＵＦＪ銀行では、最終返済期限繰上方式、返済額再計算方式と呼んでいます。

それぞれの繰上返済の仕組みについて見ていきます。

「最終返済期限繰上方式」とは、繰上返済後も毎月の返済額は変えずに返済期間を短縮する仕組みです。毎月の返済額が変わらないため、今までと同じペースで住宅ローンの返済をしていくことができます。また、最終返済期限繰上方式は「返済額再計算方式」に比べて、トータルで支払う利息が少なく済むという特徴もあります。
ただし、最終返済期限繰上方式を選んだ後は、住宅ローンの返済期間を延長することができません。また、返済期限が短縮されて最終返済期限が当初の借入日より10年未満となった場合には、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の適用が受けられなくなるという点にも注意が必要です。

「返済額再計算方式」とは、繰上返済後の毎月の返済額を減らして、返済期間は当初の予定と変えない仕組みです。毎月の返済負担が小さくなるため、貯金をする余裕が生まれ、将来の出費に備えることができます。
ただし、総返済額は、一部繰上返済する前よりは減るものの、「最終返済期限繰上方式」の方が少なくなります。 また、年間の返済額が減るため、住宅ローン控除の適用額が減ることにも注意が必要です。

三菱ＵＦＪ銀行ではインターネットとテレビ窓口 、窓口で繰上返済の申し込みができます。それぞれの手続きの方法は以下の通りです。

住宅ローンの契約後10年以内に期限前完済に申し込む場合、もしくは一部繰上返済に申し込み、最終返済期限繰上方式を選択して返済期間が10年未満になった場合は、住宅ローン控除が適用されなくなることがあります。

住宅ローン控除によって節税できる金額と、繰上返済によって節約できる利息を比較し、前者のほうが多い場合には、繰上返済によって損失が生じることになってしまうので注意が必要です。

また、一部繰上返済後に返済額再計算方式を選択した場合でも、年間の返済額が減るために住宅ローン控除によって節税できる金額が減ることがあります。住宅ローン控除でどの程度所得税額が減るのか計算し、繰上返済をすることで減る利息よりも多い場合は、繰上返済の金額や時期を検討し直すことができます。

 

なお、住宅ローン控除は、住宅ローンの借り方によっては、13年間適用されるケースもあります。借り入れ後13年以内に繰上返済をおこなう場合は、不利にならないよう注意が必要です。

繰上返済を実施する際には、手数料がかかることがあります。また、銀行に支払う手数料以外に、保証会社に支払う事務手数料がかかることもあります。手数料の金額が繰上返済によって減額される利息よりも少ないことを確認してから、繰上返済を実施した方が良いでしょう。 

三菱ＵＦＪ銀行では、申し込みの方法によって手数料が異なります。また、一部繰上返済か期限前完済かによっても手数料が異なります。インターネットで一部繰上返済の申し込みをする場合以外は、手数料が発生するので、手数料も加味して計算しておくことが必要です。

繰上返済をするほうがよいのかは、それぞれの状況によって異なります。繰上返済を実施することで利息が減る場合でも、住宅ローン控除によるメリットが少なくなり、トータルで見れば損をすることもあります。

また、繰上返済の種類や申し込む方法によっては手数料がかかることもあり、繰上返済によるメリットがなくなる可能性もあります。事前に担当者とも相談し、繰上返済によるメリットとデメリットのどちらが大きいのか考慮してから、実施することをおすすめします。