住宅ローンの5年ルール・125％ルールとは？変動金利の仕組みや注意点を解説

変動金利の特徴として、他の金利タイプに比べ、借入時の金利が低く設定される傾向があり、借入当初の返済負担を抑えやすい点が挙げられます。
一方で、将来金利が上昇した場合には返済負担が増える可能性もあります。
将来の金利動向を正確に予測することは難しいため、低金利のメリットだけでなく、金利上昇リスクも踏まえて検討することが重要です。

【5年ルール】

【125％ルール】

5年ルールが適用されると、金利が上昇した場合でも、次回の見直しタイミングまでは現在の返済額は変わりません。また、125％ルールは、返済額見直しのタイミングでも現在の125％以上の返済額にはなりません。

これらのルールは、金利上昇時に返済額が急激に増えることを防ぐための「緩和措置」であり、返済額を段階的に引き上げることで家計への急激な影響を抑える仕組みです。ただし、注意すべきは、「元利均等返済方式は利息を優先して支払う」という特徴です。金利が上昇しているにもかかわらず、5年ルールや125％ルールで毎月の返済額が据え置かれている間は、返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済が進みにくくなります。その結果、本来支払うべき利息との差額が「未払利息」として蓄積されることがあります。

未払利息は後日支払う必要があり、最終的には総返済額が増加する可能性があるため注意が必要です。なお、未払利息の支払いタイミングは金融機関によって異なり、最終返済日に精算されるケースもあります。

元金を毎回一定額ずつ返済し、そこに利息を加えた金額を毎月支払う仕組みのため、金利が変動すると利息分も増減し、そのまま毎月の返済額に反映されます。そのため、金利が上昇した場合には返済額の増加に上限が設けられておらず、毎月の返済額が変動する点に注意が必要です。

一方で、次のような点に注意が必要です。

特に、元利均等返済の場合は、5年ルールや125％ルールにより毎月の返済額の急激な増加は抑えられますが、負担そのものが軽減されるわけではなく、将来に先送りされている点に注意が必要です。
元金均等返済の場合は、金利の変動はそのまま毎月の返済額に反映されるため、返済額の変動に備えた資金計画が重要になります。

特に、変動金利は低金利環境ではメリットが大きく、繰上返済と組み合わせることで総返済額の抑制につながる可能性があります。一方で、金利上昇が続いた場合には、当初から固定金利を選択した方が結果的に総返済額が少なくなるケースもあります。このように、住宅ローンの金利タイプは金利水準だけで判断するのではなく、返済期間や借入金額、将来の収支を踏まえて検討することが重要です。