住宅ローンの金利の仕組みとは？基準金利と適用金利の違いについて解説！

基準金利－優遇幅＝適用金利（実際の借入時の金利）

ただし、変動金利と固定金利では、基準金利を決める際に参考とする金利指標が異なります。また、変動金利では借入後も基準金利の見直しに伴って適用金利が変わる可能性がありますが、固定金利では固定期間中の適用金利は変わりません。

住宅ローンの優遇幅のプランは、「通期優遇型」と「当初期間優遇型」の2種類に分けられます。

多くの場合、借入当初に変動金利を選択した場合に適用されます。変動金利から固定金利へ変更した場合も優遇幅は変わらず、変更時点の固定金利の基準金利から優遇幅を差し引いた金利が適用されます。

多くの場合、借入当初に固定金利を選択した際に適用されます。当初の固定期間終了後は優遇幅が縮小するため、借入時には固定期間終了後の優遇内容も確認しておきましょう。

なお、優遇幅は契約時に決まり、原則として借入後に変更することはできない点には注意しましょう。

多くの金融機関では、短期プライムレートをもとに変動金利の基準金利を決定しています。短期プライムレートの決め方は各金融機関によって異なりますが、日本銀行の政策金利の影響を受けます。日本銀行が利上げを行った場合、短期プライムレートや住宅ローンの変動金利の基準金利が見直される流れとなります。

そのため、変動金利で借入中の方は、経済情勢や金利動向にも目を向けることが大切です。

例として、2024年1月に変動金利（毎月型）かつ全期間▲2.13%の通期優遇型で住宅ローンを借り入れした場合、基準金利と適用金利は以下のように推移します。

優遇幅が一定の場合、基準金利が上昇すると、その上昇幅に応じて適用金利も上がります。上記の表で、借入当初は0.3％台だった適用金利が、基準金利の上昇に伴い1％を超える水準まで上昇していることが分かります。

ただし、変動金利かつ元利均等返済で「5年ルール」が適用される場合、適用金利が上昇しても毎月の返済額がすぐに増えるわけではありません。返済額が変わらない間は、返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済が進みにくくなります。
5年ルールや125％ルールの仕組みについてくわしくは、以下の記事をご覧ください。

ただし、固定期間終了後は、その時点の金利水準をもとに新たな適用金利が決まります。また、当初期間優遇型では固定期間終了後に優遇幅が縮小するため、適用金利が借入時より高くなる可能性があります。
固定期間終了後は変動金利または固定金利を選択できます。変動金利の基準金利は日本銀行の政策金利、固定金利の基準金利は長期金利などの影響を受けるため、固定期間終了時の金利動向を確認することが大切です。

ただし、借り換えには手数料などの諸費用がかかります。金利だけで判断せず、諸費用も含めて借り換えのメリットがあるか確認することが大切です。住宅ローンの借り換えについてくわしくは、以下の記事をご覧ください。