住宅ローンの金利タイプと利息の計算方法を解説！簡単に返済額がわかるシミュレーションも紹介

利息の計算をする前に、まずは住宅ローンの金利タイプと利息の仕組みについて理解する必要があります。
住宅ローンを借りると、金利・借入期間に基づいて利息を計算し、借入元本・利息をあわせて返済することになります。
住宅ローンは、他のローンと比べて借入金額が大きく、また、返済期間も長くなることが多いので、全期間固定金利タイプを選択しない限り、契約から完済まで常に同じ金利が適用されることはあまりありません。

住宅ローンの金利タイプについては、金利が実勢に合わせて変化する「変動金利型」や、最初の数年間は金利の変動がなく、固定期間が終了した後は実勢に合わせて金利が変動する「固定特約金利型」を利用することが一般的です。
固定金利期間が長い固定金利特約金利型は「長期間の固定特約タイプ」、固定金利期間が短いものは「短期間の固定特約タイプ」と呼び分けることもあります。

将来の金利変動に柔軟に対応したい方は変動金利型を選択すると良いでしょう。住宅ローンの適用金利が下がれば、契約時よりも低い金利が適用されるため、予想よりも利息額や総返済額が減る可能性があります。
一方、当面の利息を抑えたい方は短期間の固定特約金利タイプを選択すると良いでしょう。短期間の固定特約金利は変動金利よりも契約時の金利が低く抑えられていることが多いため、住宅ローンの適用金利が上昇したとしても固定金利期間中は金利変動の影響を受けにくくなります。

返済額の変動を長期にわたって避けたい方は、長期間の固定特約金利タイプが向いています。総返済額の見当をつけやすいため、教育費や老後資金などの住宅ローン以外の資金計画も立てやすくなります。

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住宅ローンを利用する際に発生するのは利息だけではありません。ローン契約の手数料や保証料などもあわせて用意しておく必要があります。住宅ローン契約時にかかる諸費用としては、以下のものを挙げられます。

• 印紙税：住宅ローン契約書に必要な印紙代

• 電子契約の場合は印紙貼付が不要のため、印紙代はかかりません。

• 事務手数料：金融機関への融資事務手数料

• 金融機関によっては別途融資保証料かかる場合が有ります。

不動産を購入する際の手数料や税金もかかります。不動産の登記手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合は、さらに諸費用が増えます。

• 印紙税：売買契約書や建築請負契約書に必要な印紙代
• 司法書士手数料：不動産登記手続きをするときの司法書士への報酬
• 登録免許税：不動産登記の際に納める税金
• 不動産取得税：土地、建物を取得した際に納める地方税
• 火災保険料：建物や家財にかける保険料。住宅ローンを契約する際にも必要
• 不動産仲介手数料：不動産仲介会社を利用する場合の手数料
• 修繕積立基金：購入時に将来の大規模修繕に備えて支払う費用
• 水道加入金：建売住宅の購入時にかかる場合が多い費用

住宅を購入するときには、引っ越し代もかかります。家具や家電も購入することになれば、さらに高額な出費が予想されます。

• 引っ越し費用
• 耐久消費財購入費
• 生活関連用品などの購入費

利息はローンの金利と返済期間から計算します。

• 利息＝借入元本×金利×返済期間（日数）

金利が高く、返済期間が長いと利息は多くなります。
一方、金利から返済額を求めるおもな方法としては「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」を挙げられます。それぞれの返済方式の違いについて見ていきます。

「元利均等返済方式」とは、月々返済する元金と利息の合計額が同額になるように計算する方式です。変動金利タイプの場合、返済額の見直しは通常5年に一度なので、5年間は返済額が変わらず、長期にわたる返済計画が立てやすいというメリットがあります。
また、当初の返済額は「元金均等返済」に比べて小さく負担が少ないという特徴もあります。
しかし、返済当初は返済額のうち、利息の支払いにあてられる割合が大きい点に注意が必要です。借入元金が減るペースが遅くなり、トータルでの支払利息が多くなる傾向にあります。

「元金均等返済方式」とは、月々決まった元金に利息を加えた額を返済する方式です。毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べてローン残高の減るペースが速く、トータルで支払う利息が少ないという特徴があります。
返済当初は元金に加えられる利息の支払いが多いため、返済負担が重いという点に注意が必要です。しかし、返済が進むにつれて返済額は減るので、徐々に返済による負担は軽減されます。

金利が年1％違うだけでも利息や総返済額が大きく異なります。いくつかのパターンをシミュレーションして、無理なく返済できる借入金額や借入期間を選ぶことが大切です。
また、金利タイプや返済方式によっても利息の計算方法や金額が変わります。契約内容をよく理解し、ご自身の返済額や返済期間を確認しておきましょう。