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住宅ローンの金利タイプと利息の計算方法を解説!簡単に返済額がわかるシミュレーションも紹介

住宅ローンの金利タイプと利息の計算方法を解説!簡単に返済額がわかるシミュレーションも紹介
住宅ローンの金利が低いと利息が減り、総返済額も減ります。では、金利が1%違うと返済額にどの程度の差が生まれるのでしょうか。
住宅ローンの金利から返済額を計算する方法を解説し、金利の違いによってどの程度の差が生じるのか紹介します。簡単に住宅ローンの返済額を計算できるシミュレーションについても見ていきます。

また、住宅ローンを選ぶ際には金利の大きさだけでなく、金利タイプについても確認する必要があります。金利タイプの選び方も紹介するので、ぜひ参考にしてください。

計算をする前にまずは住宅ローンの金利タイプを理解する

利息の計算をする前に、まずは住宅ローンの金利タイプと利息の仕組みについて理解する必要があります。
住宅ローンを借りると、金利・借入期間に基づいて利息を計算し、借入元本・利息をあわせて返済することになります。
住宅ローンは、他のローンと比べて借入金額が大きく、また、返済期間も長くなることが多いので、全期間固定金利タイプを選択しない限り、契約から完済まで常に同じ金利が適用されることはあまりありません。

住宅ローンの金利タイプについては、金利が実勢に合わせて変化する「変動金利型」や、最初の数年間は金利の変動がなく、固定期間が終了した後は実勢に合わせて金利が変動する「固定特約金利型」を利用することが一般的です。
固定金利期間が長い固定金利特約金利型は「長期間の固定特約タイプ」、固定金利期間が短いものは「短期間の固定特約タイプ」と呼び分けることもあります。

ライフプランにあわせて住宅ローンの金利タイプを選ぶ

将来の金利変動に柔軟に対応したい方は変動金利型を選択すると良いでしょう。住宅ローンの適用金利が下がれば、契約時よりも低い金利が適用されるため、予想よりも利息額や総返済額が減る可能性があります。
一方、当面の利息を抑えたい方は短期間の固定特約金利タイプを選択すると良いでしょう。短期間の固定特約金利は変動金利よりも契約時の金利が低く抑えられていることが多いため、住宅ローンの適用金利が上昇したとしても固定金利期間中は金利変動の影響を受けにくくなります。

返済額の変動を長期にわたって避けたい方は、長期間の固定特約金利タイプが向いています。総返済額の見当をつけやすいため、教育費や老後資金などの住宅ローン以外の資金計画も立てやすくなります。

住宅ローンの金利についての記事を読む

住宅ローンは金利以外に諸費用がかかる

住宅ローンを利用する際に発生するのは利息だけではありません。ローン契約の手数料や保証料などもあわせて用意しておく必要があります。住宅ローン契約時にかかる諸費用としては、以下のものを挙げられます。

  • 印紙税:住宅ローン契約書に必要な印紙代
  • 電子契約の場合は印紙貼付が不要のため、印紙代はかかりません。
  • 事務手数料:金融機関への融資事務手数料
  • 金融機関によっては別途融資保証料かかる場合が有ります。


不動産を購入する際の手数料や税金もかかります。不動産の登記手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合は、さらに諸費用が増えます。

  • 印紙税:売買契約書や建築請負契約書に必要な印紙代
  • 司法書士手数料:不動産登記手続きをするときの司法書士への報酬
  • 登録免許税:不動産登記の際に納める税金
  • 不動産取得税:土地、建物を取得した際に納める地方税
  • 火災保険料:建物や家財にかける保険料。住宅ローンを契約する際にも必要
  • 不動産仲介手数料:不動産仲介会社を利用する場合の手数料
  • 修繕積立基金:購入時に将来の大規模修繕に備えて支払う費用
  • 水道加入金:建売住宅の購入時にかかる場合が多い費用


住宅を購入するときには、引っ越し代もかかります。家具や家電も購入することになれば、さらに高額な出費が予想されます。

  • 引っ越し費用
  • 耐久消費財購入費
  • 生活関連用品などの購入費

住宅ローンの利息の計算方法

利息はローンの金利と返済期間から計算します。

  • 利息=借入元本×金利×返済期間(日数)

金利が高く、返済期間が長いと利息は多くなります。
一方、金利から返済額を求めるおもな方法としては「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」を挙げられます。それぞれの返済方式の違いについて見ていきます。

元利均等返済方式

「元利均等返済方式」とは、月々返済する元金と利息の合計額が同額になるように計算する方式です。変動金利タイプの場合、返済額の見直しは通常5年に一度なので、5年間は返済額が変わらず、長期にわたる返済計画が立てやすいというメリットがあります。
また、当初の返済額は「元金均等返済」に比べて小さく負担が少ないという特徴もあります。
しかし、返済当初は返済額のうち、利息の支払いにあてられる割合が大きい点に注意が必要です。借入元金が減るペースが遅くなり、トータルでの支払利息が多くなる傾向にあります。

元金均等返済方式

「元金均等返済方式」とは、月々決まった元金に利息を加えた額を返済する方式です。毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べてローン残高の減るペースが速く、トータルで支払う利息が少ないという特徴があります。
返済当初は元金に加えられる利息の支払いが多いため、返済負担が重いという点に注意が必要です。しかし、返済が進むにつれて返済額は減るので、徐々に返済による負担は軽減されます。

利息の計算はシミュレーションの活用がおすすめ

利息の計算はシミュレーションの活用がおすすめ
住宅ローンの利息計算は複雑なので、シミュレーションの活用がおすすめです。三菱UFJ銀行の住宅ローンシミュレーションを使えば、すぐに計算した結果が確認できます。
金利が年1%の場合と年2%の場合で、3,000万円を30年で返済したと仮定してシミュレーションしてみました。なお、いずれもボーナス返済はなしで計算しています。
  金利 年1% 金利 年2%
借入金額 3,000万円 3,000万円
借入期間 30年 30年
毎月の返済額 96,492円 110,886円
諸費用(概算) 約900,000円 約900,000円
年間の返済額 1,157,904円 1,330,632円
総返済額 35,637,120円 40,818,960円

 

金利が年1%違うだけで、毎月の返済額は14,000円ほど、総返済額では500万円以上も異なることが分かります。

住宅ローンの利息の計算方法をよく理解しておくことが大切

金利が年1%違うだけでも利息や総返済額が大きく異なります。いくつかのパターンをシミュレーションして、無理なく返済できる借入金額や借入期間を選ぶことが大切です。
また、金利タイプや返済方式によっても利息の計算方法や金額が変わります。契約内容をよく理解し、ご自身の返済額や返済期間を確認しておきましょう。

記事提供:株式会社サイバーエージェント

監修者保有資格:日本ファイナンシャル・プランナーズ協会認定 CFP®認定者

1級ファイナンシャル・プランニング技能士

 

 

  • 本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品等の勧誘目的で作成したものではありません。商品の購入時にはお客さまご自身でご判断ください。本記事の情報は、当行が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その情報源の確実性を保証したものではありません。本記事の記載内容に関するご質問・ご照会等には一切お答えしかねますので予めご了承ください。また、本記事の記載内容は、予告なしに変更することがあります。
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住宅ローンに関するよくあるご質問

Q.
ふたりで住宅ローンを申し込めますか?
A.
親子(義理の親子を含む)やご夫婦・婚約者など、おふたりで住宅ローンのお申し込みをする場合、次のような方法があります。
【ペアローン】 
おふたりそれぞれが住宅ローンのお申し込みをする方法です。
この場合、ご契約いただく住宅ローンは2本となります。
【収入合算】 
住宅ローンをお申し込みする方(債務者)の収入に、相手の方(収入合算者)の収入を合算して住宅ローンのお申し込みをする方法です。
この場合、ご契約いただく住宅ローンは1本となり、収入合算者は連帯保証人となります。
くわしくは窓口にお問い合わせください。
Q.
私は住宅ローンをいくら借りられますか?
A.

住宅ローンをお借り入れいただくお客さまによってお借入可能金額は異なりますが、住宅ローンには「収入基準」といわれる条件があり、毎年のローン返済は年収の20%程度が目安になります。この目安をもとに何年のローンにするかを考え、収入から逆算して住宅ローン借入総額の目安を知ることができます。購入予算を決める際の、重要なヒントになるはずです。
また、当行住宅ローンの借入可能金額は30万円(*)以上1億円以内(10万円単位)です。保証会社または当行の担保評価や同時に利用される公的融資の金額などにより制限される場合があります。

  • ただしネット専用住宅ローンの場合は、500万円以上からとなります。
くわしいお借入可能額の目安は、当行ホームページ内のシミュレーションより、返済額を試算いただけます。
Q.
住宅ローンを借りるまでにどんな手続が必要なんだろう?
A.
人生で最も大きな買い物といわれるマイホーム購入。購入から入居までのさまざまなステップを確認しておきましょう。
物件探し インターネット・チラシ、住宅情報し・住宅展示場等から物件を探します。

住宅ローン相談 金融機関への相談やインターネットで情報収集し、資金計画をたてます。

ご購入物件決定 納得できる物件の購入を決定します。

売買契約 不動産業者および売主との間で売買契約を交わします。

住宅ローン申し込み 金融機関に住宅ローンのお申し込みをします。

審査 金融機関および保証会社または当行の審査があります。

ローン契約 金融機関との間でローン契約を結びます。

ローン実行・残金決済 購入代金の残金を支払います(ローンの場合は金融機関が支払います)。

登記 購入した物件の登記を司法書士が行います。

入居 引越し後、ご入居となります。
Q.
住宅ローンの借り替えの場合、いくら借りられますか?
A.
「既存借入金額+諸費用(保証料・登記費用・印紙代・手数料等)」の範囲内でお借り入れいただけます。ただし、当行住宅ローンの借入可能金額は30万円(*)以上1億円以内(10万円単位)です。
また、返済計画に無理のないよう年収による制限があります。担保評価や同時に利用される公的融資の金額などにより制限される場合があります。
  • ただしネット専用住宅ローンの場合は、500万円以上からとなります。
くわしいお借入可能額の目安は、当行ホームページ内のシミュレーションより、返済額を試算いただけます。
Q.
住宅ローンの借り替えの場合、借入期間はどのくらいになるんだろう?
A.
原則、お借り替えをされるローンの残存期間の範囲内かつ35年以内(1年単位)です。
また、担保物件等により、お借り入れいただける期間が制限される場合があります。
(2021年4月1日現在)