住宅ローンの金利はこう決める！賢くお得に設定しよう！
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2020.12.1
住宅を購入するとき、避けて通れないのが住宅ローンによる資金の借り入れです。とはいえ、実際にローンをどのように設定するべきか悩む人は多いでしょう。特に金利は多くの人が気にするところではないでしょうか。今回は金利の実態を踏まえた現実的な住宅ローン設定の方法を考えてみましょう。
まず覚えておきたい「住宅ローンとは？」
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住宅ローンの計画を考える前に、まず住宅ローンの実態と金利の種類などを整理しておきましょう。
そもそも住宅ローンとは
住宅ローンとはその名の通り、住宅購入のための資金融資です。原則、購入者自身が住む土地や家を購入するために契約します。審査には契約者本人に安定した収入があることが大きな条件となります。そのほか、購入する物件や融資を受ける金融機関によって条件が異なるため注意が必要です。
住宅ローンを扱うのは、一般的に銀行やJA、住宅ローンの専門会社などですが、近年はさらに会社員向けの財形住宅融資や自治体が運営する自治体融資など取り扱い機関が増え、幅広い選択肢のなかから選べるようになりました。
金利の種類があることを知っておこう
住宅ローンの金利には3つのタイプがあります。
1つ目は「全期間固定金利型」です。これは返済開始から終了まで金利が一定です。市場金利が変動した場合でも金利は変わらず、返済額も変動しないので返済計画を立てやすいプランです。
ただ、以下の変動金利型と比べ借入時の金利が高くなり、固定なので借入後に市場金利が下がっても返済額が減少することはありません。
2つ目は「変動金利型」です。これは返済期間中に定期的に金利見直しが行われるタイプで、金利の上下に合わせて返済額が変動します。返済中に適用金利が下がると、それに合わせて返済額も減少するのが大きな特徴です。
従って返済中に金利が上がれば返済額も上がります。金利が市場に左右されるので返済計画が立てにくい面があります。
そして3つ目が固定金利と変動金利を組み合わせた「固定金利期間選択型」です。これは返済開始当初の一定期間内は固定金利を選択が可能で、一定期間終了後、再び固定金利を選択するか、変動金利に移行するプランです。
変動金利型と同じく固定金利期間終了後に金利が上がると返済額も上がる可能性があります。また選択できる期間は金融機関によって異なります。同じタイミングで借り入れる場合には、一般的に変動金利型より固定金利型のほうが高い金利が設定されます。
長期の返済に強い味方！全期間固定金利
将来の金利上昇に不安がある場合は、全期間固定金利の住宅ローンを用意している銀行を選んでもよいかもしれません。窓口ではもちろん、インターネットでの相談も受けつけている銀行も多く、簡易的な借入のシミュレーションが可能なサイトを設けているところもあります。
自分が住宅を購入する際、いくら払い続けることになるのか知りたいですよね。そう思われる方は、借入のシミュレーションを試されてみてはいかがでしょう。
また、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運営している「フラット35」という制度もあります。こちらは、最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンです。
ローン返済計画、どう設定する？
（画像提供：william-w-potter/stock.adobe.com）
こうした金利条件を踏まえ、次に具体的に住宅ローンをどう設定していけばよいかを考えましょう。
できるだけ短くしたい返済期間
住宅ローンを考える際に大きなポイントとなるのが返済期間です。住宅ローンの返済期間は、融資を受ける本人の年齢などを基準に最長年数が決められます。
資金計画はリスクを考え最長年数設定を行いがちですが、できれば短くして総返済額を抑えたいものです。そこで返済期間をどこまで短縮できるかを計算してみましょう。
設定時の計画で払えると思っても、将来的に子どもの教育費などの支出が考えられる場合は、返済期間を長くして毎月の返済額を少なめに設定し、余裕ができたときに繰り上げ返済するのが現実的です。結果としてできるだけ返済期間を短くし、総返済額を減らすように考えるとよいでしょう。
返済傾向に合わせた金利タイプの選び方
金利タイプは返済期間や資金状況によって決めましょう。借入額が少ない場合や、繰り上げ返済でローン残高を早めに完済できる見込みがあれば、市場金利が低い時期に変動金利型で住宅ローンを始めるとよいでしょう。
一方、金利変化にともなって返済額が上昇すると返済が厳しくなることから、将来的に住宅ローンの借り換えが難しい場合などは、固定金利型で返済計画を明確にするほうがいいでしょう。
また子どもがいて、これから教育費などの負担がピークを迎える時期にある場合、金利の上昇で返済額が増えるのを避けられるよう、当初の返済額が変わらない固定金利期間選択型を選ぶ道もあります。
どの金利タイプが適切か分からない場合は、金融機関に相談してみるのもいいでしょう。
住宅ローンの落とし穴！こんなところに注意！
住宅購入はつい住宅ローンの返済額にばかり目が向きがちになりますが、固定資産税や管理費など、購入後に必要な費用も忘れずに計画に加味するようにしましょう。また頭金を入れ過ぎたり、繰り上げ返済を行い過ぎたりして生活費用が切迫する恐れもあるので注意が必要です。
住宅ローンの返済は、自身の目標とする生活や変化していく収入などに合わせて、常に見直していくことが大切です。よりよい生活のために、余裕のある計画を立てていくことを心掛けましょう。
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執筆者：株式会社ZUU
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