【徹底比較】持ち家と賃貸はどっちがおトク？メリット・デメリットをシミュレーションで解説

2020年11月20日
2024年11月26日

さまざまなライフイベントのなかで、大きなものの1つが住宅の購入でしょう。
しかし、住居を持ち家にするか、あるいは賃貸に住み続けるかは、どちらにもメリットやデメリットがあり、なかなか決めることができません。

そこで今回は、戸建ての持ち家または賃貸マンションに住むと仮定して、それぞれのメリットやデメリットをご紹介し、コスト面を比較してみます。

持ち家のメリット・デメリット
賃貸のメリット・デメリット
持ち家と賃貸はどっちがおトク？シミュレーションで比較
老後はどちらが安心？持ち家or賃貸に向いている人の特徴
まとめ

持ち家のメリット・デメリット

持ち家とは、戸建て住宅やマンションなど自分で所有している家のことです。

持ち家がある場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？具体的に挙げてみると、以下のようなメリット・デメリットがあります。

【持ち家のメリット】

自分の資産になる
売却や賃貸により収入をえられる場合がある
自由にリフォームや建て替えができる
子や孫に不動産として資産を残せる
住宅ローン控除を受けられる場合がある
住宅ローンの契約時に団体信用生命保険に加入できる
住宅ローン完済後は支出を抑えられる

【持ち家のデメリット】

固定資産税や火災保険料の負担がある
売却できない場合がある
設備の修繕費用が自費負担になる
地震や火災で建物が損傷を受けた場合も自費負担になる
生活の変化による住み替えが難しい
マンションでは管理費・修繕積立金・駐車場代の負担がある

持ち家のメリット

持ち家の最大のメリットは資産になるという点です。持ち家ならいざというときに売ったり、あるいは貸したりすることで収入をえることもできます。

それに、子や孫へ資産としてのこすこともできます。

近年の物件は耐久性なども向上しているので、一生住める物件も多数あります。さらに好きなようにリフォームすることも可能です。

家を購入するときは住宅ローンを組む方が多いと思いますが、建築・購入する家が長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のときは、住宅ローン控除を受けられる場合があります。

住宅ローン控除についてくわしくはこちら

また、住宅ローンを契約すると、団体信用生命保険に加入できます。この場合、住宅ローンの契約者に万が一のことがあったとき、残りのローンが弁済されるので、残される家族に返済の負担をかけずに済みます。

さらに、持ち家の場合、住宅ローンを完済すれば住居費を抑えることも可能です。

団体信用生命保険の仕組みや種類、生命保険との違いについてくわしくはこちら

持ち家のデメリット

持ち家であるということは、自己資産として固定資産税をはじめとする税金を支払う義務が発生するデメリットもあります。また資産として考えても、売りたいのに売れないというリスクもあります。

古くから個人で管理されている土地は、土地の境界や土地条件などの管理内容が意外にあいまいなことも多く、売る場合には時間やコストがかかるおそれもあります。

さらに持ち家の場合は設備を自費で修理しなければなりません。経年劣化ではなく、地震や火災で建物が損傷した場合の修理・保全コストは大きな負担となります。その場合にそなえて火災保険や地震保険の加入も必要になるので、保険料の負担がふえます。

また、遠方に転勤となった場合に持ち家があることで家族を残し単身赴任となったり、子どもが成人し自立し実家を出たら使わない部屋ができ夫婦2人には広すぎたりするなど、生活の変化に柔軟に対応するのが難しくもあります。

なお、「持ち家」は戸建て、分譲マンションと大別されますが、分譲マンションは集合住宅のため管理費などの費用が別途発生します。

賃貸のメリット・デメリット

ここでは、賃貸住宅に住む場合のメリット・デメリットをご紹介しましょう。

具体的には、次のようなメリット・デメリットがあります。

【賃貸のメリット】

借入がない
固定資産税など税金の負担がない
設備の修理費用は貸主が負担する
生活の変化にあわせて住み替えが容易

【賃貸のデメリット】

毎月家賃を負担しなければならない
高齢になると入居条件が厳しくなる
リフォームができず、可能な場合も制限がある
退去時は原状回復が必要である
老後も家賃を払い続けなければならない
持ち家に比べると間取りや設備のグレードが低めである

賃貸のメリット

賃貸住宅では、持ち家のように金利を乗せた住宅ローンを返済する必要はありません。

固定資産税など税金の支払いも不要で、通常は付帯設備の修理も、大家の負担で行われることが多いです。

また、ライフスタイルの変化にあわせて柔軟に住み替えることも可能です。

賃貸のデメリット

賃貸では、家賃を一生払い続けなければならない点がデメリットになります。お金の工面が難しくなる老後も賃料を払い続けなければいけません。

年老いて年金以外の収入がなくなると、借りられる物件も限られてきます。高齢になると入居条件が厳しくなることもあり、一般的な賃貸住宅では、資産があっても収入がないときには賃貸契約を断られることもあります。

また、賃貸のリフォームは通常できないものがほとんどです。最近は「DIY賃貸」なる物件も登場していますが、築年数が古く原状回復の必要がない物件がほとんどとみられ、やはりリフォームのハードルは高くなります。

退去時は、経年劣化や通常の使用による損耗であれば原状回復は求められませんが、通常の使用を超えた損傷があるときは原状回復が必要です。

そのほか、賃貸は設備や間取りがシンプルで、持ち家に比べるとグレードが低めになることが多いでしょう。

持ち家と賃貸はどっちがおトク？シミュレーションで比較

持ち家では住宅ローンの返済や固定資産税などの支払いが続き、賃貸では毎月家賃の負担があります。

では、持ち家と賃貸ではどちらのほうがおトクなのでしょうか？

今回は、下記の前提条件を設定し、東京都町田市のある戸建て住宅と賃貸物件を例に、住居費やその他のコストがどれくらいかかるのかシミュレーションしてみます。

＜前提条件＞

家族構成：夫（会社員）35歳、妻（パート勤務）35歳、長男7歳、次男5歳
世帯収入600万円
居住地：東京都町田市
間取り：3LDK
購入した住宅もしくは賃貸物件に50年居住すると仮定

持ち家に50年住んだ場合のトータルコスト

では、購入する戸建て住宅に50年間住む場合のコストを試算してみましょう。

＜購入する新築戸建て住宅＞

物件価格：3,880万円
延べ床面積：77 m2
構造：木造サンディング造2階建、長期優良住宅（住宅ローン控除適用）
2024年12月入居

物件の価格のうち3,480万円を住宅ローン（金利1.5%・返済期間35年・元利均等方式と仮定）で借りるケースとし、子育て世帯かつ長期優良住宅で住宅ローン控除を最大限活用するものとします（13年合計で242.6万円）。以下の表にかかるコストをまとめました。

	初期費用	運用費用	運用費用（50年間）
頭金	400万円	-	-
諸費用	100万円	-	-
住宅ローンの返済額	-	10.7万円/月	4,475万円
住宅ローン控除額	-	-	-243万円
火災保険料	-	3万円/年	150万円
固定資産税	-	10万円/年	500万円
都市計画税	-	3万円/年	150万円
リフォーム費用	-	-	595万円
戸建て住宅を購入し50年間住む場合にかかる費用の合計　　　　　　　　6,127万円

三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローン新規借入シミュレーションで試算。
上記はシミュレーションであり、実際のお借入時と異なる場合がございます。

【住宅ローン控除】

持ち家のメリットは住宅ローン控除が適用できる物件があることです。

住宅ローンを毎月35年間支払っていくと、多額のローンを支払っていくことになりますが、建築・購入する住宅によっては、住宅ローン控除を受けられる場合があります。

対象となる住宅が長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅で、2024年12月31日までに入居すれば住宅ローン控除を受けることができます。

また、令和6年度税制改正において住宅ローン控除が改正され、19歳未満の子がいる子育て世帯と、夫婦のいずれかが40歳未満の若者夫婦世帯は、借入限度額が通常よりも引き上げられることになりました。

今回の想定家族では、7歳と5歳の子がいる子育て世帯であることと、購入する住宅が長期優良住宅であることから、借入限度額の5,000万円までは13年間、年末のローン残高の0.7％が住宅ローン控除となり、242.6万円が控除されます。

住宅ローン控除は、長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の場合に限り、2025年入居の場合でも利用できます。借入限度額は令和7年度税制改正で発表される見込みです。

【固定資産税・都市計画税】

一方、持ち家の場合に毎年かかるコストとして、固定資産税と都市計画税（市街化区域内の場合）があります。

戸建て住宅の場合、土地と建物の固定資産税は、一般的に平均10～15万円といわれます。

建物の固定資産税は経年劣化などで年々下がっていきますが、土地の固定資産税はそのときの評価額が反映されるため、上がる場合もあれば、下がる場合もあります。

都市計画税は、最も多い徴収額は3～5万円といわれています。
今回の試算では、平均的な税額を設定しています。

固定資産税についてくわしくはこちら

【リフォーム費用】

さらに、持ち家の場合、屋根や外壁、給湯器などのほか、トイレやキッチンといった水回りなどの設備は経年劣化が起きるので、築年数が経つとリフォームが必要です。

その際にかかる費用は自費となります。

アットホームが実施した「2023年『一戸建て修繕』の実態調査」によると、木造住宅の一戸建てで築50年までに支払ったリフォーム費用は、平均594.8万円となっています。

【火災保険】

住宅ローンを契約する際、多くの金融機関は火災保険の加入を条件としています。一般的に持ち家の火災保険は賃貸物件の火災保険よりも高い傾向があります。これは、賃貸物件の火災保険が主に家財と賠償責任をカバーするのに対し、持ち家の火災保険は建物自体をカバーするためです。

賃貸住宅に50年住んだ場合のトータルコスト

次に、賃貸住宅に50年間住む場合のコストを試算してみます。
ここでは、子どもが独立するまでの間は戸建て賃貸住宅、子どもが独立して夫婦だけの生活になり、収入が年金のみになるタイミングで2DKの賃貸マンションに引っ越すと仮定します。

<戸建て賃貸住宅>

家賃：13万円
床面積：72m2
間取り：3LDK

<66歳で引っ越しする賃貸マンション>

家賃：7.9万円 + 共益費3,000円（計8.2万円）
床面積：53m2
間取り：2DK

かかるコストは以下の表のようになりました。

	初期費用	運用費用	運用費用（50年間）
敷金、礼金、前家賃、仲介手数料	86万円	-	-
家賃、共益費	-	13万円/月（31年間） 8.2万円/月（19年間）	6,684万円
更新料	-	-	266万円
引っ越し費用	-	-	7万円
火災保険料	-	1万円/年	50万円
賃貸住宅に50年間住む場合にかかる費用の合計　　　　　　　　7,093万円

敷金・礼金・前家賃は家賃1ヵ月分、仲介手数料は家賃1ヵ月分＋消費税、更新料は2年ごとに家賃1ヵ月分と仮定。
上記はシミュレーションであり、実際の費用とは異なります。

【初期費用】

賃貸の場合、初期費用となるのは、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃（目安は1ヵ月分）です。賃貸契約の仲介手数料は宅地建物取引業法により「家賃の1ヵ月分+消費税」が上限と定められてます。

【更新料】

賃貸で負担となるのが更新料です。地域にもよりますが、賃貸住宅では一般的に2年ごとに家賃1ヵ月分の更新料を支払います。今回の試算では2年ごとに家賃1ヵ月分の更新料がかかると仮定するので、35歳から65歳までは更新料の支払いは15回、66歳以降の更新料は9回になります。

戸建て住宅購入と賃貸マンションを比較した結果は？

戸建て住宅を購入した場合と、賃貸マンションに住む場合で50年間にかかるコストを試算した結果は以下のようになりました。

	戸建て購入	賃貸
初期費用	500万円	86万円
住宅ローン返済額（控除後）または家賃・更新料	4,232万円	6,950万円
居住後の税金・保険など	800万円	50万円
リフォーム費用	595万円	-
引っ越し費用	-	7万円
合計	6,127万円	7,093万円