住宅ローンの借り換えに最適なタイミングはいつ？借り換えメリットを最大限にするには

これから紹介する6つが大きなメリットを得やすいタイミングだと言えます。

金利が低い、団体信用生命保険の保障内容が今よりも充実しているなど、条件の良い金融機関があり、借り換えシミュレーションをして多くのメリットが得られそうであれば、そのときが借り換えタイミングと言えます。

固定金利選択型のローンを組んでいると、当初の固定金利期間が終わると金利の優遇がなくなる、もしくは縮小されることで、以前より世の中の金利は下がっていたとしても住宅ローンの金利が上がる場合があります。

たとえば、当初1.6％で返済していたローンが、10年が経過した際に金融機関から2.5％に金利が引き上がるなどの通知があり、返済額が増えるケースです。このようなときも、借り換えを検討する一つの良いタイミングです。

住宅ローンの審査は、その人の年収と住宅ローン、現在借り入れしているその他のローンのバランスを見て行われます。

たとえば、車のローンを組んだ場合、新たな借り入れが難しくなってしまうことがあります。そのため、これから車などをローンで買う予定のある場合は、その前に借り換えを済ませておくと審査に通りやすくなります。

上記のように収入と借り入れ状況によって審査を行うことになりますが、職場の配置転換や夜勤、残業の有無などで収入が減少する場合には審査に通りにくくなることがあります。

また、転職すると一定期間審査に通らない場合もあるため、転職を考えているのであれば転職前に借り入れすると良いでしょう。反対に、最近転職をした人だと期間をあけて審査を受けるのもひとつの手です。

住宅ローンを契約する際、原則として団体信用生命保険への加入が必須になります。そのため、健康状態によっては団体信用生命保険に加入できず、借り換えができない場合があります。健康状態が良好なときに借り換えを済ませておくと良いでしょう。

反対に、過去に何か治療を受けていて現在は申し込みができなくても。一定期間空けることで申し込みできるようになることもあります。

続いては借り換え時における注意点を5つご紹介します。

借り換えを行う際は、金融機関に支払う手数料や保証料、印紙税や抵当権抹消と設定費用、司法書士への報酬などの費用が発生します。

借り換えを行う際は、再度審査が必要になります。そのときの年収や転職、その他のローンの借り入れ状況などによっては、審査に通らない場合もあります。

住宅ローンの契約や審査の手続き、これまでの金融機関への一括繰り上げ返済を申し出、融資実行日とそのときの日割りの利息を確認などの手間が発生します。

住宅ローンで住宅を取得された方は、住宅ローン控除という税金のメリットを受けることができます。しかし、住宅ローンを借り換えることによって住宅ローン控除のメリットが薄れる場合もあり、借り換え後に10年以上の返済期間が無い場合には控除を受けられないため注意が必要です。

借り換え前よりも返済期間が短い場合には、住宅ローン控除が受けられなくなる、控除額が少なくなる可能性があるので注意が必要です。

また、返済期間を短くすると毎月の返済額が多くなるため、家計にゆとりを持てる返済期間にすることが大切です。

続いて、実際に借り換えを行う際の流れをご説明します。まずは借り換えすることにより、どの程度のメリットがあるのかを試算してみます。その際には金利のみでなく金融機関の手数料、保証料を確認した上で、金融機関を選びましょう。

また、司法書士にも抵当権の抹消と設定の手続きの見積もりを取っておきますが、金融機関が司法書士を紹介してくれる場合もあります。

金融機関が決まったら事前審査を受けます。事前審査に通ったら本審査を受けますが、事前審査に通っていても本審査に通らない場合もあります。本審査を無事通過したらここで借り換え前の金融機関に借り換えをする旨を連絡し、一括返済の手続きをします。

このとき、借り換え後の金融機関が借り換え先の金融機関に対抗して、現在借り入れしているローンの条件を変更し、有利な条件にして提案してくることもあります。もし借り換え前の金融機関の条件のほうが有利なようであれば、借り換えをせずに条件のみ変更してもらうのもひとつの選択肢です。

予定通り借り換えを実行する場合には、ローンの申し込み手続きを行い、融資実行日を借り換え前の金融機関と司法書士に連絡します。

融資実行の当日、現在の残高と日割り計算した利息を借り換え先の金融機関に振り込み返済し、その日のうちに司法書士から借り換え前の住宅ローンの抵当権抹消と借り換え後の住宅ローンの抵当権の設定の手続きが行われます。以後は借り換えた住宅ローンを返済していくことになります。

ここまでで、借り換え時期に関して検討すべく点について説明してきましたが、金利の動向を見てベストなタイミングを狙うのは至難の業です。しかし、現在返済しているローンの当初の固定金利期間や金利の優遇の終了時期、返済金利が上がるタイミング、住宅ローン控除が終了するタイミング、転職前など、それぞれ適したタイミングがあります。

もし金利が下がり借り換えを行うことでメリットが大きいようなら、できるだけ早期に借り換えをするのが良いケースが多く、気になった今こそ借り換えに最適なタイミングとも言えます。

まずは借り換えた場合にどの程度のメリットがあるのかをシミュレーションし、ここまで解説してきた条件も加味しながらご自身にとってのベストなタイミングを狙っていきましょう。