不動産の相続に必要な手続きとは？相続方法や必要書類、費用などを解説

相続が発生したら、初めに遺言書を探します。遺言書があれば、基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続が行なわれます。まずは、遺言書があるか調査しましょう。
なお、遺産分割協議後に遺言書が見つかったとしても、遺言書があればその内容が優先されます。

遺言書の有無を確認しながら、できるだけ早期に相続人も確定させます。誰が相続人かを特定するためには、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調査します。新たな相続人が後から発覚した場合、基本的には遺産分割協議のやり直しが必要になるため、しっかり調査しましょう。

相続人を確定させる作業とともに、被相続人の財産を特定して財産目録を作成します。相続財産に不動産があるかどうかは、市区町村から届く固定資産税の課税明細書を確認しましょう。さらに、課税明細書を発行した市区町村の役所（東京23区は都税事務所）にて「名寄帳」の写しを取得すれば、その市区町村で被相続人が所有する不動産の情報を一覧で確認できます。
課税明細書がなければ、所有する不動産があると思われる市区町村で「名寄帳」を調査することになります。

財産目録については、以下の記事をご確認ください。

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内となっています。期限内に申告・納付できなければ、相続税に関する特例が適用できなかったり、無申告加算税や延滞税がかかりますので、注意しましょう。

代償分割とは、現物で相続財産を取得した相続人が、他の相続人に対して、代償財産を支払う方法です。例えば、被相続人の子ども2人が相続人で、相続財産が評価額5,000万円の不動産のみであれば、代償分割で均等に分けるとすると1人が不動産を相続し、もう1人に対して2,500万円の代償金の支払い、または他の財産を交付することになります。ただし、当事者間で合意ができれば代償金または他の財産の額は均等である必要はありません。

不動産を売却して現金化し、それを相続人で分割して相続するのが換価分割です。例えば、不動産の売却価格が3,000万円で相続人の子ども3人で均等に分割する場合、1,000万円ずつ相続することになります。
換価分割は、相続人が不動産の相続を望んでいないケースや、相続税の資金が用意できないケースなどで利用されます。

不動産の相続方法として、複数の相続人が共有名義で相続するという方法もあります。共有名義にする場合は、各相続人が所有する割合を持分割合として設定し登記します。
なお、不動産を複数の相続人が共有名義で相続すると、将来的に以下のようなことが生じやすいため、共有名義とする場合は、十分に検討することをおすすめします。

不動産を相続する際には、不動産の評価額を確認する必要があります。相続税申告の不動産評価額は、購入時の価格や建築費用ではなく時価で計算します。しかし、相続税などの申告にあたり、土地などについて時価を把握することは容易でないことから、相続税などの申告を容易にして課税の公平を図る観点から、国税局（所）では　毎年、全国の民有地について、土地などの評価額の基準となる路線価および評価倍率を定めて公開しています。不動産評価額の基準となるのは、土地であれば基本的には路線価で、家屋であれば固定資産税評価額です。

また、居住用の区分所有財産（一室の区分所有権等 ）については、令和5年10月6日に「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」が国税庁より発信され、令和6年1月1日以降の相続・遺贈・贈与（以下、相続等）によって取得した居住用区分所有財産（いわゆる分譲マンション）に適用され相続税評価が変更となりました。

続いて評価方法について解説します。

路線価とは、土地が面する道路ごとに設定された土地の価格で、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べることができます。この路線価を基準に評価額を算出する方法を路線価方式といいます。
路線価は、1平方メートルあたりの価格が千円単位で表記されており、「200A」と記載されていれば、1平方メートルあたりの価格は20万円です。これに、面積や道路からの奥行きによって価格を補正する奥行価格補正率などを掛けることで、その土地の評価額を計算することができます。
なお、建物の所有を目的に土地を借りる権利である借地権の評価額は、その土地の評価額に借地権割合を掛けて算出します。借地権割合は、路線価の数字の後ろにあるアルファベットで表されており、借地権割合90％のAから借地権割合30％のGまで、10％刻みで設定されています。

倍率方式は、路線価が設定されていない土地の評価額を算出する方法です。固定資産税評価額を基準に、その土地に設定された倍率を掛けて評価額を算出します。倍率も、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べられます。

家屋は、固定資産税評価額がそのまま相続時の不動産評価額になります。固定資産税評価額は、毎年送られてくる課税明細書に記載されていますが、手元に課税明細書がない場合は市区町村役場の窓口で確認しましょう。

居住用の区分所有財産（一室の区分所有権等 ）の価額は 、次のとおり算出します 。

 

居住用の区分所有財産　=　区分所有権の価額（A） ＋　敷地利用権の価額（B）

 

区分所有権の価額　＝　従来の 区分所有権の価額^（*1）× 区分所有補正率^（*2）・・・A

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