不動産相続の手続きの流れは？相続方法や必要書類、費用を解説

相続が発生したら、初めに遺言書を探します。遺言書があれば、基本的には遺言書に記載されている内容に従って相続が行われます。まずは、遺言書があるか調査しましょう。
なお、遺産分割協議後に遺言書が見つかったとしても、遺言書があればその内容が優先されますが、その遺言書に分割協議をすることの禁止が書かれていない場合、相続人・受遺者全員の合意があれば、遺産分割協議をすることもできます。

遺言書の有無を確認しながら、できるだけ早期に相続人も確定させます。誰が相続人かを特定するためには、被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取り寄せて調査します。新たな相続人が後から発覚した場合、基本的には遺産分割協議のやり直しが必要になるため、しっかり調査しましょう。

相続人を確定させる作業とともに、被相続人の財産を特定して財産目録を作成します。相続財産に不動産があるかどうかは、市区町村から届く固定資産税の課税明細書を確認しましょう。さらに、課税明細書を発行した市区町村の役所（東京23区は都税事務所）にて「名寄帳」の写しを取得すれば、その市区町村で被相続人が所有する不動産の情報を一覧で確認できます。なお、古い家屋等で固定資産税がかかっていないものは、納税通知書に記載がないため、名寄帳を取得しないと確認できません。
課税明細書がなければ、所有する不動産があると思われる市区町村で「名寄帳」を調査することになります。

遺言書があれば原則として遺言書の内容にしたがって相続しますが、遺言書がない場合には相続人全員で遺産分割協議を行います。遺産分割協議で分割内容の合意が得られたら、不動産をはじめとする財産を誰がどのように相続するかを記載する遺産分割協議書を作成します。

不動産を相続する際には、法務局で相続登記をすることによって不動産登記簿上、被相続人から相続人に名義が変更されます。現在では相続による取得後3年以内の相続登記が義務化されており、相続登記の手続きには、遺言書や遺産分割協議書（取得者の確認）、固定資産評価証明書（物件の確認と登録免許税の算定）など書類がいくつか必要になりますので、事前に準備しておきましょう。司法書士などの専門家に依頼して手続きすることも可能です。

 

なお、不動産の相続登記には2種類あります。

①相続人申告登記（分割が間に合わない場合）

早期の遺産分割が困難な場合（不動産が未分割のままの場合）に登記義務を履行するための簡易的な制度で、相続開始から3年以内に、登記簿上の所有者（被相続人）の相続人であることなど を記載した相続人申出書を法務局に提出する方法です。登録免許税は発生しません。

 

なお、後日遺産分割協議などで分割が確定した場合は、あらためて確定時から3年以内に通常の相続登記を行う必要があります。

 

②分割が確定した場合の不動産登記（通常の相続登記）

遺言書や遺産分割協議書などの分割が確定した書類によって行う、通常の所有権移転登記（相続登記）です。この場合、移転事由に応じた税率により登録免許税が発生します。相続開始から3年以内の登記義務がありますが、①の相続人申告登記を行っている場合は、分割が確定したときから3年以内が期限となります。

 

＜相続登記を失念していた場合＞

不動産の相続登記を失念したまま時間が経過し、相続人が死亡したりすると権利が複雑化し、登記手続きも困難になってしまううえ、10万円以下の過料が科される可能性もあります。そのため、早めの登記手続きが必要です。

 

＜あとから存在が明らかになった不動産の場合の登記期限＞

相続登記の義務は、「特定の不動産を相続で取得したことを知った日」から開始となります。よって、相続開始後に存在が明らかになった不動産については、その知った日から3年以内が相続登記の期限となります。

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内となっています。期限内に申告・納付できなければ、小規模宅地等の特例など相続税に関する特例が適用できなかったり、無申告加算税や延滞税がかかりますので、注意しましょう。

現物分割とは、不動産を含む財産をそのままの形で相続する方法です。
たとえば、相続する不動産が2つあり、相続人が2人で現物分割する場合、不動産を1つずつ相続するといった形などがこれにあたります。不動産を売却して売却代金を相続する方法などに比べると手続きがカンタンですが、評価額の異なる不動産を現物分割する場合、評価額の低い不動産を相続した人が不満に思うかもしれません。

代償分割とは、現物で相続財産を取得した相続人が、他の相続人に対して代償財産を支払う方法です。たとえば 、被相続人の子ども2人が相続人で、相続財産が評価額5,000万円の不動産のみだったとします。その場合、代償分割で均等に分けるとすると、1人が不動産を相続し、もう1人に対して2,500万円の代償金の支払いをするか、他の財産を交付することになります。ただし、当事者間で合意ができれば代償金または他の財産の額は均等である必要はありません。

不動産を売却して現金化し、それを相続人で分割して相続するのが換価分割です。たとえば、不動産の売却価格が3,000万円で相続人の子ども3人で均等に分割する場合、1,000万円ずつ相続することになります。
換価分割は、相続人が不動産の相続を望んでいないケースや、相続税の資金が用意できないケースなどで利用されます。

 

なお、相続税の申告上は、その不動産の相続税評価額で相続税の申告を行います。それとは別に、換価行為（売却行為）について、各相続人が取得する割合に応じ、相続で取得した不動産の譲渡所得の申告（所得税）を行う必要がありますので注意しましょう。また、未分割として換価した場合は、法定相続分の割合で申告することになります。

 

＜参考：換価分割の手続き名義上、代表者で単独登記して売却する場合＞

遺産分割協議書などで換価分割であることが明らかにされていれば、売却の手続き上、代表者単独名義で相続登記をして売却および代金の分配を行ったとしても、相続税や譲渡所得税の計算上は換価分割の内容で申告・納付をすることができます。このような場合は、換価代金の分配が贈与税の対象となることはありません。

不動産の相続方法として、複数の相続人が共有名義で相続するという方法もあります。共有名義にする場合は、各相続人が所有する割合を持分割合として設定し登記します。
なお、不動産を複数の相続人が共有名義で相続すると、将来的に以下のようなことが生じやすいため、共有名義とする場合は、十分に検討することをおススメします。

不動産を相続する際には、不動産の評価額を確認する必要があります。相続税申告の不動産評価額は、購入時の価格や建築費用ではなく時価で計算します。しかし、相続税などの申告にあたり、土地などについて時価を把握することは容易でないことから、相続税などの申告を容易にして課税の公平を図る観点から、国税局（所）では　毎年、全国の民有地について、土地などの評価額の基準となる路線価および評価倍率を定めて公開しています。不動産評価額の基準となるのは、土地であれば基本的には路線価で、家屋であれば固定資産税評価額です。

また、居住用の区分所有財産（一室の区分所有権等）については、令和5年10月6日に「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」が国税庁より発信され、令和6年1月1日以降の相続・遺贈・贈与（以下、相続等）によって取得した居住用区分所有財産（いわゆる分譲マンション）に適用され相続税評価が変更となりました。

続いて評価方法について解説します。

路線価とは、土地が面する道路ごとに設定された土地の価格で、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べることができます。この路線価を基準に評価額を算出する方法を路線価方式といいます。
路線価は、1平方メートルあたりの価格が千円単位で表記されており、「200A」と記載されていれば、1平方メートルあたりの価格は20万円です。これに、面積や道路からの奥行きによって価格を補正する奥行価格補正率などを掛けることで、その土地の評価額を計算することができます。その土地が整形地(四角い土地)でない場合や、地籍が大きな宅地で一定の要件に該当する場合、間口が狭小で接道義務を満たしていない場合、将来セットアップが必要な土地などの場合は評価減の適用があります。
なお、建物の所有を目的に土地を借りる権利である借地権の評価額は、その土地の評価額に借地権割合を掛けて算出します。借地権割合は、路線価の数字の後ろにあるアルファベットで表されており、借地権割合90％のAから借地権割合30％のGまで、10％刻みで設定されています。

倍率方式は、路線価が設定されていない土地の評価額を算出する方法です。固定資産税評価額を基準に、その土地に設定された倍率を掛けて評価額を算出します。倍率も、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べられます。

家屋は、固定資産税評価額がそのまま相続時の不動産評価額になります。固定資産税評価額は、毎年送られてくる課税明細書に記載されていますが、手元に課税明細書がない場合は市区町村役場の窓口で確認しましょう。なお、賃貸物件の家屋は評価額の70%で評価します。

居住用の区分所有財産（一室の区分所有権等）の価額は 、次のとおり算出します 。

 

居住用の区分所有財産 = 区分所有権の価額（A）＋ 敷地利用権の価額（B）

 

区分所有権の価額 ＝ 従来の区分所有権の価額（*1）× 区分所有補正率（*2） ・・・（A）

不動産を相続する際には、相続税以外にも相続登記に関する費用がかかります。具体的にどのような費用がかかるのかを解説します。なお、相続登記は司法書士に依頼するケースがほとんどのため、専門家に任せる場合は専門家報酬など発生する場合があります。

相続登記には、登録免許税を支払う必要があります。相続登記での登録免許税額は、固定資産税評価額の下3桁を切り捨て、それに登録免許税の税率（通常は0.4％）を掛けて算出した金額です。算出した金額の下2桁は切り捨てます。

 

三菱ＵＦＪ銀行では、遺産整理のご相談を承っております。被相続人さまの財産内容や相続人の状況、遺言の有無などを伺った後、三菱ＵＦＪ信託銀行が財産目録の作成や遺産分割協議書作成と、それに沿った相続手続きを行うもので、預貯金、株式などの名義変更や換金処分（売却・解約・外貨両替等による現金化）も承ります。
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