土地の収益性を高めるために～相続対策の必要性

相続は多くの方にとって重要な問題ですが、特に土地を多く保有する方にとってはその対策が一層大切になります。土地の評価額が高くなることで相続税の負担が増し、家族間の意見の相違も発生しやすくなります。本記事では、土地を多く保有する場合の相続対策の必要性や検討すべき事項を説明します。

2023年の相続税申告の実績によると、相続財産のなかで土地が占める割合は、全体の3分の1程度となっています。

さて、基礎控除額「5,000万円＋（1,000万円×法定相続人数）」から「3,000万円＋（600万円×法定相続人数）」への引き下げを始めとする2015年の相続税制の改正により相続税の負担増が注目されましたが、加えて近年は資産価格の上昇により、資産家にとって相続税の負担は深刻な問題となっています。

国税庁の公表資料から、相続税の課税価格は直近10年で２倍弱に、また相続税の納税額も2倍強に上昇していることが確認できます。

安定した収益を確保できる活用手法を考えるに際して、まずは土地活用の選択肢について理解する必要があります。現実の土地活用手法には様々な選択肢がありますが、これを大きくまとめると下表のように分類できます。 ここでは賃貸住宅経営（建物の賃貸）・定期借地活用（土地の賃貸）・等価交換マンション（土地の売却）について説明します。

近年では人口減少が進む中で空き家の数もふえています。そんな中で、継続して収益性を確保できる賃貸住宅とはどのようなものでしょうか。多くのユーザーが「ここに住みたい」と思う賃貸住宅が考えられます。また、空き家が多いということは、借りる側の物件選択についての自由度が高い状況であると考えることができます。世の中には、「その土地において有効面積を最大限にすること」を前提に企画された賃貸住宅が多く供給されていますが、借り手にフォーカスした賃貸住宅は多くありません。

その意味では、特に都市部では、規格プランではなく、その土地の形状や近隣の建物状況等も鑑みた個別計画を考える必要があると思います。

加えて、間取りも「家具レイアウト」なども視野に入れたものを検討されることが大切です。

そのほか、特に大都市部では「ペットと一緒に住むことができる賃貸住宅」、あるいは「居住者間のコミュニケーション作りに配慮した賃貸住宅」等のテーマ性を持った企画は一定のニーズがあると考えられ、「防犯性」の高さを売りにできるケースであれば、単身者や子育て世代のニーズに応えることができると思われます。

定期借地権は、建物所有目的で土地を貸すものの、期間満了で契約が終了することを法律上で明確にした借地権です。ケースによっては基盤整備が必要な可能性もありますが、土地所有者は、土地を貸すだけの事業であるため、大規模な開発をする場合を除くと、建物の賃貸をする時よりも投下資金は少なくて済み、建物管理の手間もかかりません。もっとも、地代収入は安定していますが、建物の賃貸の賃料収入と比較すると収益性は低くなる傾向がある点には注意が必要です。

都市部で容積率を活かすことができる場所では、等価交換マンション事業が土地活用を考える際の有力な選択肢となります。等価交換マンション事業とは、土地所有者は土地を出資するとともに、マンションデベロッパーが建築資金を出資することでマンションを建築したうえで、出資割合に応じて完成したマンションをそれぞれが取得する事業です。

土地所有者の立場から見ると、土地の権利の一部を売却して建物を取得できる手法と考えてよいでしょう。マンション価格が高い場所であれば検討可能な選択肢となります。