小規模宅地等の特例とは？　種類別の要件から申告手続きまでをくわしく解説

小規模宅地等の特例とは、自宅や事業用の土地の相続において相続税負担を軽減できる重要な制度です。適用できるかどうかで、相続税の負担額が大きく変わります。この記事では、制度の概要から宅地等の利用区分別の要件、申告手続き、注意点などについてくわしく解説します。

小規模宅地等の特例は、自宅や事業用の土地といった、のこされた家族の生活の基盤となる財産をまもるための制度です。最初に、概要を解説します。

小規模宅地等の特例とは個人が相続や遺贈によって取得した財産のうち、被相続人（亡くなった方）または被相続人と生計を一にしていた親族の居住用や事業用、貸付事業用として使われていた土地（宅地等）について、相続税評価額を最大80%減額できる制度です。
この特例は、のこされた遺族が相続税の支払いのために自宅や事業用の土地を手放さざるをえなくなる事態を防ぎ、生活基盤の維持や事業の継続を目的として設けられています。この特例を受けるためには相続税の申告が必須であり、申告を行わない場合は適用を受けられません。

小規模宅地等の特例は、相続開始の直前における宅地等の利用区分に応じて4つの区分に分かれており、それぞれ限度面積と減額割合が異なります。

小規模宅地等の特例を受けるには、定められた適用要件をすべて満たす必要があります。ここでは、対象となる宅地等の利用区分ごとの具体的な要件を解説します。

特定居住用宅地等とは、相続開始直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が居住に用いていた土地をさします。
この区分で評価減を受ける権利を有する取得者は、被相続人の配偶者、同居していた親族、あるいは一定の基準を満たす別居の親族（家なき子）に限定されます。なお、家なき子の要件判定は複雑なため、適用の可否については税理士等の専門家へ相談するとよいでしょう。

配偶者が特定居住用宅地等を取得した場合は、取得者ごとの個別要件はなく、無条件で特例を受けられます。申告期限までの居住継続や土地の保有継続も求められません。ただし、相続税の申告自体は必要です。

被相続人と同居していた親族が相続する場合は、相続開始の直前から相続税の申告期限まで、引き続きその建物に居住し、かつその宅地等を申告期限まで保有していることが要件です。申告期限前に土地を売却したり転居したりすると、特例の適用が認められません。

被相続人に配偶者や同居親族がいない場合に限り、別居の親族による相続（家なき子特例）が認められます。以下の要件をすべて満たす必要があります。

特定事業用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等が不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業以外の事業に用いていた土地です。主な要件は以下のとおりです。

特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人および被相続人の親族等が相続開始の直前において発行済株式総数の50%超を保有する法人（同族会社）の事業に用いられていた土地です。不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業は対象外で、主な要件は以下のとおりです。

貸付事業用宅地等とは、相続開始の直前において被相続人等が不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業など（いわゆる貸付事業）に用いていた土地です。主な要件は以下のとおりです。

複数の貸付事業用宅地等に特例を適用する場合、合計200㎡の限度面積の範囲内で、単位面積あたりの評価額が高い土地から優先的に適用するのが一般的です。1㎡あたりの評価額に上限はないため、評価額の高い土地に優先的に適用するほど、課税価格を引き下げる効果が大きくなります。

小規模宅地等の特例では、適用可否の判断に注意を要するケースがあります。ここでは、3つのケースを取り上げ、判断のポイントを解説します。

被相続人が老人ホーム等に入居し、自宅が空き家になっていた場合でも、以下の要件を満たせば特定居住用宅地等として特例を適用できます。

二世帯住宅で特例が適用できるかどうかのポイントは、建物の登記状況によって判定されます。建物が「区分所有登記」されている場合は、別々の家とみなされるため、配偶者以外は同居親族としての特例適用は受けられません。特例を適用するためには、共有登記または単独登記である必要があります。

分譲マンションの1室を所有している場合でも、戸建てと同様に用途や取得者の要件を満たせば小規模宅地等の特例が適用できます。マンション全体の敷地面積に対して、自身が所有する「敷地権の持分割合」に応じた面積が特例の対象となります。

特例を適用した場合の宅地等の相続税評価額の変化を、具体的な計算で確認します。ここでは特定居住用宅地等（限度面積330㎡・減額割合80%）を例に示します。

限度面積である330㎡までの部分は80%減額されますが、超過した部分については通常の評価額（減額なし）で計算します。

土地の面積：500㎡
相続税評価額：8,000万円

減額される金額　＝　8,000万円　×　330㎡　÷　500㎡　×　80%　＝　4,224万円
特例適用後の評価額　＝　8,000万円　－　4,224万円　＝　3,776万円

すべての面積に対して特例（80%減額）が適用されます。

土地の面積：300㎡
相続税評価額：6,000万円

減額される金額　＝　6,000万円　×　80%　＝　4,800万円
特例適用後の評価額　＝　6,000万円　－　4,800万円　＝　1,200万円

小規模宅地等の特例適用を受けるには、所轄の税務署へ期限内に相続税の申告手続きを行う必要があります。ここでは、特例の適用を受けるための具体的な手続きの流れ、必要書類について解説します。

小規模宅地等の特例を適用するには、原則として申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内）までに遺産分割を完了させる必要があります。おおまかな手続きの流れは以下のとおりです。

特例の適用を受けるためには、相続税申告書に加えて、以下の添付書類が必要となります。

小規模宅地等の特例の要件を満たさずに適用を受けられないと、多額の相続税が課される場合があります。ここでは特に注意が必要な点を解説します。

相続時精算課税に係る贈与によって取得した宅地等は、小規模宅地等の特例を適用できません。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母または祖父母などから18歳以上の子どもまたは孫が、毎年110万円まで、それを超えても累計2,500万円までを贈与税非課税で財産を受贈できる制度です。この制度を選択して贈与を受けた財産は、毎年110万円までの非課税枠以外につき相続財産に持ち戻して相続税の課税対象となります。
小規模宅地等の特例の対象となる土地については、生前贈与するよりも相続時に特例を適用して引き継ぐほうが税負担を抑えられるケースもあります。そのため、事前の慎重なシミュレーションが必要です。

配偶者以外の被相続人の親族が居住用宅地等を引き継ぐ場合、また被相続人の親族が事業用の宅地等を引き継ぐ場合、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内）までその不動産を保有し続けることが要件となっています。申告期限前に宅地等を売却した場合、たとえほかの条件をすべて満たしていても、小規模宅地等の特例の適用は認められません。相続後の資産の処分に際しては、申告期限との関係を必ず確認しましょう。

小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、相続税の申告期限（相続開始から10ヵ月以内）までに、「誰がその土地を取得するか」が決定していることが原則です。
遺産分割協議がまとまらず、未分割のまま申告期限を迎えた場合、原則として特例を盛り込んだ状態での申告は認められません。ただし、申告時に「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておき、その後3年以内に分割が正式に成立した段階で小規模宅地等の特例を適用し、更正の請求を行えば、還付等が受けられます。

小規模宅地等の特例は土地の評価額を最大80％圧縮できる、相続において重要な制度です。しかし、特例のメリットを享受するには、細かな要件を満たす必要があり、判断が難しいケースも少なくありません。適用の可否に迷った場合は、相続に精通した税理士などの専門家に相談すると安心です。