不動産投資とは？　収益を確保する仕組みと4つのメリット

さまざまな要素が存在し複雑化する経済状況下において、多くの投資家が自身のポートフォリオを見直しています。その中で、安定した収益源として、またインフレ対策の一つとして注目されているのが「不動産投資」です。
本記事では、不動産投資の基本的な仕組みから、主要な投資対象、他の金融商品との違い、現在の経済環境において不動産投資が注目される理由を説明します。また、押さえておきたいメリットとリスクについてもくわしく解説します。

不動産投資とは、資産の有効活用を目的として不動産を購入し、運用することをさします。ここでは不動産投資の定義と仕組み、収益の種類について解説します。

不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビルなどの居住用・事業用の不動産を購入し、それを第三者に貸し出したり、売却したりすることで収益を得る資産運用の手法です。不動産を活用して、中長期的に資産をふやす仕組みとなります。
株式投資や投資信託が「金融資産」への投資であるのに対し、不動産投資は「実物資産」への投資です。目に見える資産を保有し、その利用価値から収益を生み出します。価値がゼロになりにくいのが特徴です。また、インフレ局面では物価とともに不動産価格も上昇しやすく、資産価値の目減りを抑える効果が期待できます。
たとえば、一棟アパートを購入して入居者に貸し出すケースや、将来の値上がりを見込んで都市部の区分マンションを購入するケースが挙げられます。不動産投資で収益を得る方法には、大きく分けて次の2つがあります。

不動産投資におけるインカムゲインとは、所有不動産から得られる「賃料収入」のことです。インカムゲインの魅力は、毎月安定した現金収入が得やすい点にあります。
たとえば、月額10万円の家賃でマンションの1部屋を貸し出せば、単純計算で年間120万円のインカムゲインが得られます。ここから管理費や修繕積立金、税金などを差し引いた分が、投資家の手元にのこる利益です。
インカムゲインは、仕組みを構築すれば長期的に安定した収益をもたらすため、私的年金のような役割も期待できます。

キャピタルゲインとは、所有している不動産を売却した際に得られる「売却益」のことです。購入価格よりも高い価格で売却できれば、その差額が利益となります。
たとえば、1億円で購入したマンションが周辺再開発により価値が上がるケースを考えてみましょう。再開発後に1億3,000万円で売却できれば、単純計算で3,000万円が利益となります。これがキャピタルゲインです。
キャピタルゲインは市場環境に左右される側面があります。また、地価の上昇を狙うほかに、リノベーションを行うことで物件価値を一定程度、高めることも可能ですが、リノベーションを行ったからといって必ずしも価値が上がるわけではないことにも注意が必要です。
将来的な価値の上昇をシミュレーションし、出口戦略を適切に立てることが求められます。

不動産投資には、投資家の目的や自己資金、許容できるリスクに応じたいくつかの対象物件があります。ここでは代表的な4つの物件と、REIT（不動産投資信託）について解説します。

マンションやアパートを一棟まるごと（建物全体）所有する投資スタイルです。
部屋数が多く、物件のどこかで空室が発生しても他の部屋から家賃が得られるため、収入がゼロになるリスクが低いです。また、一般的には建物だけでなく土地も所有するため、資産価値が保たれやすいのもメリットです。物件の一例として、RC（鉄筋コンクリート）造の一棟マンションなどがあります。一棟マンションの場合、外壁塗装や大規模修繕のタイミングを、投資家が自分で決定できるのも特徴です。
大きなリターンが期待できますが、一棟を建てる、あるいは購入する必要があるため、まとまった資金力や融資の利用が必要です。

分譲マンションを、区分された1部屋単位で購入する手法です。一棟買いに比べて投資額を抑えられ、都心などの好立地物件を選びやすく、流動性が比較的高い（売りやすい）メリットがあります。
区分マンション投資の例として、東京23区内の駅徒歩5分圏内にあるワンルームマンションなどが挙げられます。管理は管理会社・組合で行うケースが一般的で、その場合は手間が少ない特徴があります。
複数の区分マンションを所有することで、リスクの分散がしやすくなります。初心者からベテラン投資家まで、さまざまな不動産投資家に選ばれている投資対象です。

一戸建てを購入・建設し、貸し出す手法です。
戸建て物件の借主は、ファミリー層が一般的です。また、ワンルームなどを選ぶ単身世帯に比べて戸建てを選ぶ層は入居期間が長い傾向にあります。そのため、頻繁な更新やリフォームが発生しづらいことがメリットです。一棟マンション・アパートと同様に、土地と建物を両方所有することが一般的ですので、建物が古くなっても土地としての価値がのこります。
たとえば、郊外の中古戸建てを安価に購入し、リフォームを施して貸し出す方法があります。ファミリー層が契約する場合、一度、入居が決まれば5年以上の長期居住となることも珍しくありません。
反対に、契約層が限られやすいことや、良好な状態を維持するためコストがかかり、投資効率の面では一棟マンションや区分マンションより低くなる傾向がありますが、土地活用や安定運用の観点から選ばれやすい物件といえるでしょう。

店舗やオフィスが入居するビルを、投資の対象とする方法です。住宅用よりも賃料単価を高く設定しやすい物件です。
物件の例となるのは、ビジネスエリアのオフィスビルや商業地域の道路に面したビルなどです。テナントとの契約期間も長い傾向があり、原状回復費用をテナント側が負担する契約が多いのも特徴です。
景気変動の影響を受けやすい側面もありますが、それを許容できる投資家に向いているといえるでしょう。

REITは、多くの投資家から集めた資金で不動産を購入し、その収益を分配する不動産投資信託です。
証券化した金融商品なので、少額から投資が可能で、かつ証券市場でいつでも売買できる流動性の高さがあります。数万円から「オフィス」「物流施設」「ホテル」など、個人では購入が難しい大型物件に分散投資できます。実際に不動産を所有するわけではないため、不動産管理の手間も不要です。
また、さまざまなREITへ投資するインデックスファンドもあります。
不動産投資に興味はあるが初心者だからまずは手軽なものから始めてみたい、不動産という資産について勉強したいという方に適しています。もちろん、すでに資産を多く保有する方が、所有していないタイプの物件をポートフォリオに加え、分散投資を行う場合にも活用できます。

不動産投資は、預金や国債などよりも高い収益を期待しつつ、株式よりも価値の変動が緩やかな「ミドルリスク・ミドルリターン」の性質を持っています。
以下の表に、主な投資手法の特徴をまとめました。

不動産投資には、さまざまなメリットがあります。

不動産投資は、投資の中でも将来の収支予測がしやすい傾向があります。
家賃は住居・商業物件のテナントとも、年単位で契約します。入居者が決まれば、一定期間は安定した収入が得られる可能性が高く、先々の見通しが立てやすいことが不動産投資の特徴とメリットです。
家賃は株式のような価格急落リスクが低いといえるでしょう。不動産そのものの価格が上昇・下落することはありますが、それと同じ値上がり幅・値下がり幅での家賃の変化は起こりづらいといわれています。ただし、近年の不動産動向では管理費や修繕積立金の高騰が生じるケースもあり、投資家にとっても借り手にとっても注視したいポイントとなります。

不動産投資では、経費として減価償却費を計上でき、また損益通算が活用できます。
不動産経営における「減価償却費」は、建物の取得にかかった費用を単年で計上するのではなく、複数年にわたって計上する会計処理のことです。実際には不動産取得の年しか現金を支出していなくても、減価償却の耐用年数の期間中は経費計上が可能となります。こうした帳簿上の費用である減価償却費を、他の所得（給与所得や事業所得）と合算、すなわち「損益通算」により、全体の所得を圧縮し、その結果、所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。

不動産は、現金の相続と比べて、相続税の税負担が軽減される場合があります。
相続税を計算する際、現金は相続する金額の全額が相続税の評価対象となります。一方、不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」で評価をしますが、これらで算出する評価額は時価よりも低い場合があるのです。また他人に貸し出している場合は、「借地権割合」や「借家権割合」によってさらに評価額が下がります。
つまり、1億円の現金をそのまま相続する場合と、1億円でマンションを購入して相続する場合では、不動産の方が評価額を圧縮できるケースがあるということです。
ただし、2024年1月1日以降に相続・贈与・遺贈で取得した区分分譲マンションの相続税評価は、新しく定められた「居住用の区分所有財産の評価」というルールにそって行われるようになりました。このルールにより、区分分譲マンションを相続する際は以前よりも実勢価格に近い評価がされるようになったことに、注意が必要です。

不動産ローンを利用して不動産投資する場合、団体信用生命保険（団信）に加入するケースが多くあります。団信は、ローンの返済期間中に借り手（不動産オーナー）が亡くなったり高度障害を負ったりした場合、保険金で残債が完済される仕組みです。
つまり団信加入によって、たとえローンの返済が不能になっても、家族にその不動産がのこります。また、すでにインカムゲインを得ている場合も、引き続き収益を得ることが可能です。ただし、不動産の相続に応じた相続税の支払いは必要となります。

不動産投資は投資である以上、リスクが存在します。損失が出るのを防ぐには、リスクを事前に「予測」し回避するための「対策」が重要です。

不動産は株式や投資信託などの金融資産と比較して、即時に現金化することが難しい「流動性の低い資産」です。
売却するための動きを始めても、最終的に売れるまで数ヵ月〜数年を要するケース、希望価格で売却できない場合もあります。
リスクを避けるために、「都心の一等地」や「駅から徒歩5分圏内」といった、不動産の中でも比較的、流動性リスクの低い物件を選定するなどの方法が考えられます。

入居者が決まらなければ、家賃収入を得られません。特に、周辺に似たような物件が乱立していたり、物件の管理状態が悪かったりすると、競争力が低下し空室が発生する可能性が高まります。
リスク回避のためには、まず事前に物件を購入する地域の賃貸需要を調査することが重要です。また、信頼できる管理会社を選び、空室が出てもすぐに新しい入居者を見つけられるようにすることも大切です。

ローンを利用している場合、将来的な金利上昇により返済額がふえ、収支を圧迫する可能性があります。
借入時の金利の選択で「固定金利」を選択して返済額を確定させる、あるいは、自己資金を多めに投入して資産に対する借入金比率（Loan to Value：LTV）を低くするなどが、回避策として挙げられます。

建物は経年劣化します。また、突発的な自然災害に見舞われる可能性もゼロではありません。10〜15年ごとの大規模修繕にかかる費用や、地震・火災などによる損壊が起きた際の修繕費用は、大きな支出となります。
購入時に長期修繕計画を策定し、毎月の収益から修繕費用をコツコツ積み立てておくことが必要です。また火災保険や地震保険に加入する、物件がある地域のハザードマップを確認するなどでリスクヘッジを行うことは、対策の基本といえるでしょう。

近年、日本における不動産投資は改めて注目されています。背景にあるのはコロナ禍終息による経済の回復、インフレの進行、金利環境の変化などです。このような環境下において、ポートフォリオに不動産を組み込む意義が高まっています。
世界的に進むインフレや「金利のある世界」への移行、そして持続的な円安という環境下では、多くの現金を保有しているだけでは実質的な購買力が低下してしまいます。また、現時点で特定の資産に偏ったポートフォリオを組んでいる場合は、リスクの分散が大切です。

日本ではバブル崩壊後に地価の下落から不動産投資が下火になる、多くの人が縁遠いものと感じてしまう時期もありました。しかし、近年は大都市部を中心とした地価の上昇が起こっており、株式や債券などといった金融資産とは異なる性質を持つ資産として、不動産投資が再び注目を集めています。
もちろん、不動産投資にもリスクは存在します。他の資産運用を行うときと同様、どのようなリスクがあるかを把握し、そのリスクを引き受けられるか、どういったリスク回避の方法を採るかの検討が必要です。こうした備えのためにも、この記事でも説明した情報収集をして不動産投資を知るところから始めてみてはいかがでしょうか。