住宅ローンの金利の仕組みとは？金利タイプや選び方について解説！
- 2021年4月1日
- 2024年4月26日
住宅ローンは借入金額が大きいため、わずかな金利の違いでも大きな利息の差を生み出すことがあります。そのため、慎重に金利を確認し、ご自身に合った住宅ローンを選ぶ必要があります。
しかし、住宅ローンの金利は、単に数字だけに注目して選べばよいのではありません。「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」などの金利タイプがあり、どの金利タイプがよいのか分かりにくいと感じる方も多いでしょう。
この記事では、住宅ローンの金利タイプを選ぶ際に必要な基礎知識について説明しています。また、金利タイプを決める際のコツについても紹介しますので、ぜひ住宅ローン選びに役立ててください。
住宅ローンの金利の基礎知識
どのローン商品でも「金利」は設定されていますが、住宅ローンの金利は、ほかのローン商品の金利とは少々異なります。金利を選ぶ前に、ぜひ知っておきたい住宅ローンの金利の基礎知識を紹介します。
金利タイプは3つある
住宅ローンの金利には、変動金利型と固定金利選択型と全期間固定金利型があります。タイプによって、金利が決まるルールが異なります。
変動金利型
変動金利型とは、基準日における基準金利を適用金利と定めるタイプのことです。金利が変動する頻度によって、毎月1日の基準利率を基準に金利が変動します（毎月型）。
適用金利が下がると住宅ローンの利息が減るため、住宅ローン契約時に想定していた総返済額よりも実際に返済する金額が減ることがあります。また、金利の動きを見ながら固定特約金利タイプに変更できるのも、変動金利タイプの特徴です。
ただし、適用金利が上がると利息が増え、予想していた住宅ローンの総返済額よりも実際に返済する金額のほうが、高くなることがあります。基準となる金利の動きに注目し、必要に応じて金利タイプを変更することも検討してください。
固定金利選択型
固定金利選択型とは、住宅ローン契約時に定めた固定金利を一定期間適用し、一定期間終了後は再度「固定金利」にするか「変動金利」にするか選べるタイプのことです。一定期間の金利上昇リスクを抑えられるメリットがあります。
ただし、固定金利終了後はその時の市場金利に応じて見直されますので、注意しましょう。
全期間固定金利型
全期間固定金利型とは、借入時点の金利が返済終了まで固定されるタイプです。返済期間中に市場金利が変動しても借入中の適用金利は変わらず、総返済額も変わらないため、返済計画が立てやすいのがメリットです。一方、借入中に市場金利が低下しても、その恩恵を受けることが出来ない点は注意が必要です。
利息は金利と借入期間によって決まる
住宅ローンを含めたすべてのローンでは、借入金額に利息を加えて返済します。借入期間が変わらず、追加借入がなければ、金利が低くなると、総返済額は減ります。追加借入をしなくとも、借入期間を延ばせば、金利が変わらなくても総返済額は増えます。
適用金利と店頭表示金利の違い
適用金利とは、住宅ローンに適用される金利のことで、住宅ローン借入時の店頭表示金利の影響を受けます。店頭表示金利とは、選択した金利のタイプによって決まる金利のことで、各金融機関が申込者の方に提示します。
変動タイプの金利の場合は、住宅ローン借入時だけでなく、住宅ローン借入中の店頭表示金利の影響も受けます。住宅ローン利用中も定期的に、店頭表示金利を確認しましょう。
変動タイプの金利の場合は、住宅ローン借入時だけでなく、住宅ローン借入中の店頭表示金利の影響も受けます。住宅ローン利用中も定期的に、店頭表示金利を確認しましょう。
未払利息とは
変動金利タイプの住宅ローンの金利は、通常半年ごとに見直され（年2回型）、固定特約金利タイプの住宅ローンも固定期間終了後は、適用金利が見直されることになります。
未払利息は、住宅ローン返済終了時まで蓄積されますので、注意が必要です。また、固定金利タイプの住宅ローンを選んだ方も、定期的に店頭表示金利の変化を確認してください。
＞ 利息の計算方法についての記事を読む
未払利息は、住宅ローン返済終了時まで蓄積されますので、注意が必要です。また、固定金利タイプの住宅ローンを選んだ方も、定期的に店頭表示金利の変化を確認してください。
＞ 利息の計算方法についての記事を読む
住宅ローンの金利タイプの選び方のコツ
変動金利と固定特約金利は、どちらにもメリット、デメリットがあり、どちらがよいかは借り手の考え方によって異なります。住宅ローンの金利で迷うときは、ぜひ以下のポイントに注目して金利を選んでください。
変動金利型がおススメな方
市場金利が低い状況下では、一般的に固定金利タイプよりも金利が低く設定されていることが多いため、なるべく総返済額を少なくしたい方におススメです。
一方で、金利上昇局面においては注意が必要です。
日銀は2024年3月の金融政策決定会合で、大規模緩和策の一環で実施していた「マイナス金利政策」を解除することを決定しました。このような金利上昇局面においては、今後住宅ローン金利も変更される場合があります。
変動金利タイプを検討する際には、将来の金利上昇リスクをご自身で判断したうえで、選択すると良いでしょう。
変動金利タイプを検討する際には、将来の金利上昇リスクをご自身で判断したうえで、選択すると良いでしょう。
固定金利選択型がおススメな方
住宅ローンを利用しているときも、将来に備えてお金を増やすことは大切です。計画的に貯蓄や資産運用をしたいと考えている方は、利息を予想しやすい固定金利選択型がおススメです。
また、固定金利の期間が長ければ、さらに利息を予想できる期間も長くなり、より計画的に貯金や資産運用をできるようになります。
一方で、借入後に金利が低下した場合にはすぐにメリットを享受できるわけではなく、固定終了時点の市場金利に応じて見直されますので、注意が必要です。
全期間固定金利型がおススメな方
住宅ローン金利が返済終了まで一定で変わらないため、将来の金利上昇が不安な方、完済までの返済計画を確定させたい方は全期間固定金利がおススメです。
一方、全期間固定金利型は一般的に他の金利タイプより金利が高い傾向にあります。そのため、借入後に金利が低下した場合は金利変動のメリットを享受できず、総返済額が多くなる可能性があることに注意が必要です。
住宅ローンは金利タイプに注目して選びましょう
住宅ローンは高額な借入となるため、慎重に選ぶ必要があります。どの住宅ローンにしようか迷ったときは、金利タイプに注目すると選びやすくなります。
変動金利タイプの住宅ローンを選ぶと、今の時勢に合った金利が適用されますが、住宅ローンの総返済額の予想がつきにくいという点には注意が必要です。
一方、固定特約金利タイプの住宅ローンなら固定期間中は利息の予想がつきやすいですが、固定金利期間中に基準金利が低くなると、低金利の恩恵を受けにくいという点に注意が必要です。
いずれの金利タイプでも、金利の急激な変化によって利息や住宅ローンの総返済額が変わることがあります。定期的に店頭表示金利を確認し、必要に応じて住宅ローンの返済計画を見直しましょう。
変動金利タイプの住宅ローンを選ぶと、今の時勢に合った金利が適用されますが、住宅ローンの総返済額の予想がつきにくいという点には注意が必要です。
一方、固定特約金利タイプの住宅ローンなら固定期間中は利息の予想がつきやすいですが、固定金利期間中に基準金利が低くなると、低金利の恩恵を受けにくいという点に注意が必要です。
いずれの金利タイプでも、金利の急激な変化によって利息や住宅ローンの総返済額が変わることがあります。定期的に店頭表示金利を確認し、必要に応じて住宅ローンの返済計画を見直しましょう。
記事提供：株式会社サイバーエージェント
監修者保有資格：日本ファイナンシャル・プランナーズ協会認定 CFP®認定者
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
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（2024年4月26日現在）
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